Titania publicerar delårsrapport för Q3 2023

Kvartalet juli–september 2023
• Nettomsättningen uppgick till 16 819 tkr (155 634) varav
omsättning från försäljningen av fastigheten i Malibu, USA
påverkade med 143 358 tkr i jämförelseperioden
• Hyresintäkterna var 8 709 tkr (7 997)
• Driftnettot blev 7 109 tkr (5 715)
• Resultat före skatt uppgick till 11 990 tkr (-52 213)
• Kvartalets resultat uppgick till 2 728 tkr (-35 068)
• Resultat per aktie före och efter utspädning var 0,04 kr
(-0,49)

Perioden januari–september 2023
• Nettoomsättningen uppgick till 48 888 tkr (194 868) varav
omsättning från försäljningen av fastigheten i Malibu, USA
påverkade med 143 358 tkr i jämförelseperioden
• Hyresintäkterna var 25 280 tkr (22 413)
• Driftnettot blev 20 574 tkr (17 223)
• Resultat före skatt uppgick till -52 333 tkr (-36 145)
• Periodens resultat uppgick till -64 453 tkr (-26 305)
• Resultat per aktie före och efter utspädning var -0,90 kr
(-0,37)
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens
slut till 300 (266)

VD HAR ORDET
Med start 2024 kommer antalet färdigställda bostäder att börja falla drastiskt. Samtidigt prognosticeras en allt snabbare befolkningsökning i Stockholmsregionen. Branschen befinner sig i kris men samtidigt ser situationen, för oss som bostadsutvecklare om man bara tittar på utbud och efterfrågan, bättre ut än på över ett årtionde. Det är en utmanande situation med både risker och möjligheter.

Nu har det gått två år sedan det fjärde kvartalet 2021 då Sverige nådde en topp i antal byggstarter. Redan i kvartalet efter började antal byggstarter att falla drastiskt som konsekvens av inflation, räntehöjningar och produktionskostnadsökningar samt Ukrainakriget. För oss som fastighetsutvecklare är det speciellt att just två år har förflutit. Två år är nämligen en normal total omloppstid för bostadsprojekt och framöver kommer antalet färdigställda bostäder börja minska i allt snabbare takt samtidigt som befolkningen i Stockholmsregionen prognosticeras öka i allt snabbare takt. Bostäder är en måste-ha-produkt. Den går inte att välja bort om man inte väljer att flytta från regionen vilket, historiskt sett, relativt få visat sig vara beredda att göra. Den förvärrade bristsituationen de kommande åren kommer med stor sannolikhet att leda till realprisökningar på bostäder. Om detta tar sin väg genom ökning av hyresnivåer eller ökning av priser på bostadsrätter, eller båda, avgörs av makroekonomiska faktorer och beslut om finansiella regleringar. Titania, med våra val av projekt som dessutom är flexibla avseende upplåtelseform, står redo att bistå marknaden med den produkt den efterfrågar mest.

Titanias affärsidé är att utveckla i underprissatta lägen i Stockholmsregionen
Med vår bakgrund som lönsamt byggentreprenadbolag på en konkurrensutsatt marknad kan vi själva hela produktionsprocessen. Vi vet värdet av noggrann projektering och styrning av arkitekter och tekniska konsulter mot en yteffektiv, lättbyggd och attraktiv produkt. Vi har kunskap om upphandlings- och konstruktionsfasen med dess utmaningar i form av tids-, kostnads-, och kvalitetskontroll. Genom att vara initierade i byggprocessen har vi också de tekniska kunskaperna om byggnaderna och kan därför förvalta och underhålla dem på ett effektivt sätt. Utöver detta har vi alltid själva varit involverade på detaljnivå i processen att hyra ut våra lägenheter och sälja våra bostadsrätter vilket gör att vi har kunskap om kunderna. Vi delegerar inte någon vital del av processen att bygga och förvalta till externa experter.

Ändå är det inte någon av ovanstående punkter som har varit vår främsta framgångsfaktor historiskt. En fastighetsutvecklare kan göra allt helt rätt men bygger man på fel plats och i fel tid så går man under ändå. Vårt trumfkort har istället varit valet av platser att bygga på. Vi har gått in i projekt till låga nivåer flera år före en prognosisterad uppgång i hyresnivåer och priser på bostadsrätter. Vi har inte valt platserna baserat på någon speciell intuitiv förmåga som just vi besitter utan på offentliga data om inkomstnivåer, antal byggda bostäder och demografiska prognoser om befolkningstillväxt. Vad vi såg baserat på data för över ett årtionde sedan när vi började med fastighetsutveckling i större skala var att byggrätter i Stockholms yttre förorter var underprissatta relativt betalningsförmågan och prognoser för tillväxt. Det fanns, och finns fortfarande, en utbredd missuppfattning hos många i fastighets- och finansbranschen att betalningsförmågan minskar drastiskt ett par stationer ut från centrala Stockholm. Detta antagande stämmer i stort sett bara för premiummarknaden för stora eller lyxiga bostäder där antalet potentiella köpare eller hyresgäster minskar drastiskt utanför centrala Stockholm och några få högprisförorter medan det för mer genomsnittliga produkter finns stor betalningspotential i hela regionen relativt utbudet.

Hur fungerar Titanias affärsidé i dagens marknadsklimat?
Som effekt av ränteuppgångar har avkastningskraven på intäkter från fastigheter ökat. Dels är det en konsekvens av rena kostnader. Om det kostar mer att låna pengar till ett köp så blir priset för att äga samma kassaflöde lägre. Dels är det en konsekvens av hur marknadens osynliga hand allokerar kapital dit det får bäst avkastning för stunden. Kan investerare finna bra avkastning att investera i andra trygga kassaflöden, exempelvis statsobligationer, så minskar attraktiviteten i att köpa samma kassaflöden från exempelvis hyresbostäder. Ur detta följer att det är prissättningen på själva kassaflödet som har ändrats. För fastigheter som kan kompensera höjningen av avkastningskrav med höjning av kassaflödet och förväntas kunna fortsätta göra det i linje med inflation framöver innebär inte avkastningskravshöjningen med nödvändighet en sänkning av fastighetsvärdet.

För många hyresrättsfastigheter har de höjda avkastningskraven inneburit nedskrivningar av värden. Framförallt gäller detta i lägen där potentialen att höja hyran nu och även framöver är låg. Det kan till en viss del bero på regleringar men i slutändan på lång sikt mestadels marknadsförutsättningar på platsen. Under tiden med investeringsbidrag byggdes många hyresrätter på platser där marknadsförutsättningar egentligen saknas.

Titania har under den gångna tiden fått facit om våra projekt klarat stresstestet med de nya marknadsförutsättningarna. Under 2023 har Titania haft tre pågående projekt i förorter till Stockholm. Dels Vallentuna Prästgård som nu är fullt uthyrt, dels Täby Boulevard där uthyrning pågår och inflyttning är planerad till december i år samt dels Vallentuna Rickeby som är under byggnation och som planeras genomföras som ett joint venture med K-fastigheter.

Värderas dessa projekt till samma avkastning som när vi gick in i projekten för flera år sedan? Nej, avkastningskraven är högre idag. Tittar man på genomsnittsavkastningskrav från stora värderingsföretag så ligger man i Stockholmsregionen 50–100 punkter högre idag än på toppen hösten 2021. Beroende på vilken nivå man startade ifrån slår detta sedan olika på värden men de flesta hyresrättsfastigheter ligger inom spannet 10–25 procent värdetapp räknat på samma kassaflöde.

Har vi då samma kassaflöde som vi prognosticerade när vi gick in i projekten? Nej. De har justerats uppåt flera gånger. För Täby Boulevard har vi hyror som ligger mer än 25 procent över vad vi prognosticerade hösten 2021. Går vi tillbaka till 2016 när vi startade projektet ligger dagens hyresnivåer över 50 procent över vad vi prognosticerade då.

Hur har då uthyrning gått på dessa höga nivåer i Täby? Mycket bra. Vi hade efter ett par veckors uthyrning över hälften av kontrakten tecknade och ser ingen avmattning framöver, snarare ett ökat tryck. Vi ser även detta ökade tryck och hyresökningar i andra delar av vårt bestånd och givet prognosen framåt kommer det bara att öka. Titania ökade, bland annat som effekt att detta, driftnettot i innevarande kvartal med över 24 procent relativt kvartal 3 2022. Bara med färdigställandet av projektet i Täby i december kommer därefter årliga hyresintäkter öka med över 35 Mkr.

Varför skriver Titania inte ner värdet på fastigheterna mer?
Det finns för närvarande en uppfattning att fastighetsbolag per automatik skall skriva ner värden på sina fastigheter varje kvartal om marknadssituationen fortfarande upplevs som dålig. Vi kan inte svara för andra men för vår del har vi redan gjort stora nedskrivningar av byggrättsvärden och befintliga fastigheter under den gångna tiden som följd av den förändrade marknadssituationen. Om det finns anledning att skriva ner ytterligare framöver kommer vi att göra det men nedskrivningarna skall motsvaras av verkliga ändrade förhållanden på köp- och säljmarknaden. Avkastningskravshöjningar var i princip redan inprisade för flera kvartal sedan och vi har inte under just detta kvartal sett evidens för ytterligare sänkningar av värden för hyresrätter i Stockholm. Generellt sett har det funnits en uppfattning att det som konsekvens av räntehöjningar skulle bli rea på bostadsfastigheter även i bra lägen som följd av den höjda räntan. Det har inte riktigt inträffat. Att vi specifikt som utvecklingsbolag stundom redovisar positiva orealiserade värdeförändringar i fastigheter totalt sett även i den här marknaden innebär heller inte att vi har höjt värdena på befintliga fastigheter utan att vi kommit närmre färdigställande av projekten.

Med detta sagt så värderas alltid Titanias fastigheter till verkligt värde. Det kan innebära både nedskrivningar och uppskrivningar. Det finns exempelvis inga garantier för att inte Titanias fastigheter skrivs ner i värde framöver om faktiska försäljningar för hyresrätter framöver skulle indikera högre avkastningskrav än idag och detta inte skulle matchas med högre driftnetton. Sänks fastighetsvärden så sänks också den möjliga volymen lån som vi kan ta och försäljningar av fastigheter kan bli aktuella för att finansiera nya projekt. Detta är den potentiellt största utmaningen för oss som bostadsutvecklare framöver.

Sammanfattning
Vi har historiskt guidats i våra beslut om plats och tid för byggande baserat på data om antal byggda bostäder och demografisk utveckling. Det har gått bra hittills. Följande är vad som prognosticeras framöver.

Citat från Boverkets gällande prognos:
”Antalet färdigställda bostäder når en topp i år, då drygt 60 000 bostäder färdigställs. Men därefter minskar takten snabbt, till knappt 40 000 år 2024 och cirka 25 000 år 2025.”

Citat från Stockholms stads gällande prognos:
”Befolkningsökningen väntas bli som störst åren 2024–2026.”

Baserat på facit från det höga tryck vi har på uthyrning i projekt som hyrs ut nu, i ett läge där färdigställande av bostäder ligger på topp, anser vi med prognoserna ovan att det är ett rimligt antagande det finns bättre marknadsförutsättningar än på många år för prishöjningar för produkten bostad i Stockholmsregionen. Och detta inte bara i nominella termer utan reala. Hur produktionskostnad, kostnaden för kapital framöver och vilken upplåtelseform som är mest fördelaktig kommer relateras till det vet vi inte men marknadsekonomin har under alla tider visat en förunderlig förmåga generera vinst till den som har förmåga att på flexibla villkor tillhandahålla en utbudsstrypt nödvändighets-produkt. Vi tror att det kommer vara så även framöver och tror på sikt att kapitalmarknaden också kommer återvända till tron på detta.
 
Einar Janson, VD

Komplett delårsrapport för perioden januari-september 2023 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/