Så börjar du investera i fastighetsbolag 2025 – Komplett nybörjarguide med tips, de bästa aktierna och risker

Vill du investera i fastighetsbolag men är osäker på var du ska börja? I den här guiden går vi igenom hur fastighetsaktier fungerar, vilka bolag som är populära bland investerare samt vilka risker och möjligheter du bör känna till innan du sätter igång. Perfekt för dig som vill bygga en stabil portfölj med fastighetsrelaterade tillgångar.

⭐3 snabba om att börja investera i fastighetsbolag

1. Vad är ett fastighetsbolag – och varför är de intressanta att investera i?

Fastighetsbolag äger och förvaltar till exempel bostäder, kontor eller lager. De är populära bland investerare tack vare stabila intäkter och ofta god utdelning över tid.

2. Vilka fastighetsaktier är värda att hålla koll på?

Exempel på välkända börsnoterade bolag är Castellum, Sagax, Wallenstam och Balder – alla med olika fokus inom fastighetssektorn.

3. Hur kommer jag igång som nybörjare?

Du kan enkelt börja investera via plattformar som Avanza eller eToro. Tänk på att sprida risken genom att välja flera bolag, och håll koll på faktorer som ränteläge och skuldsättning.

"Att investera i fastighetsbolag är ett populärt val bland både nybörjare och erfarna investerare – inte minst för möjligheten till stabila kassaflöden och långsiktig utdelning. Samtidigt är det viktigt att förstå hur faktorer som ränteläge och skuldsättning påverkar bolagens utveckling. I den här guiden vill vi på Börskollen ge dig en tydlig startpunkt, med grundläggande kunskap, konkreta tips och exempel på bolag värda att hålla ögonen på." – Daniel Åstrand.

✅Praktisk guide: 5 enkla steg – kom igång redan idag

1. Lär dig grunderna om fastighetsbolag

Börja med att förstå vad ett fastighetsbolag är och hur det tjänar pengar. De flesta äger, förvaltar eller utvecklar fastigheter inom olika segment som bostäder, kontor eller logistik. Ta reda på skillnaden mellan till exempel högutdelande bolag och tillväxtinriktade aktörer.

2. Välj en plattform att investera via

För nybörjare är plattformar som Avanza och eToro enkla och användarvänliga alternativ. Där kan du öppna ett konto kostnadsfritt, söka upp fastighetsaktier och börja handla med små belopp.

3. Utforska och jämför olika bolag

Titta på bolag som Castellum, NP3 Fastigheter, Diös Fastigheter och Wallenstam. Jämför dem baserat på inriktning, utdelningshistorik, skuldsättning och hur räntekänsliga de är. En bra mix ger bättre riskspridning.

4. Börja smått och sprid risken

Du behöver inte gå in med stora summor direkt. Investera i 2–4 olika bolag för att minska risken. Tänk långsiktigt och undvik att försöka tajma marknaden perfekt – regelbundet sparande är oftast smartare.

5. Följ upp och lär dig längs vägen

Följ nyheter, bolagsrapporter och ränteläge via exempelvis Börskollen-appen eller nyhetsbrev. Justera portföljen vid behov – men undvik att sälja i panik vid nedgångar. Tålamod är en av nycklarna till framgång.

🏆Topplistor: Börja investera i fastighetsaktier

Att komma igång med investeringar i fastighetsbolag behöver inte vara krångligt – våra topplistor hjälper dig att snabbt få överblick över några av de mest intressanta aktierna just nu. Oavsett om du letar efter stabila utdelningsbolag som Castellum eller vill upptäcka mindre tillväxtbolag med potential, hittar du inspirationen här.

Innehåller annonslänkar till Avanza.

Bäst avkastning? Bäst presterande fastighetsbolagen just nu

Se vilka fastighetsbolag som presterar bäst just nu – perfekt för dig som jagar hög avkastning och vill hålla koll på marknadens starkaste kort.

1 års avkastning:

1. Real Fastigheter 25%
2. Fastighetsbolaget Emilshus 24%
3. Logiesta B 9%

3 års avkastning:

1. Fastighetsbolaget Emilshus 82%
2. Pandox 42%
3. Balder 33%

5 års avkastning:

1. NP3 fastigheter 204%
2. Sagax B 63%
3. Stendörren Fastigheter 56%

Eget urval. Baserat på data från analystjänsten Börsdata per 2025-07-14.

Mest populära? Fastighetsaktierna som svenska småsparare väljer

Här får du en inblick i vilka fastighetsbolag som lockar flest svenska investerare just nu. Vi har framför allt fokuserat på bolag som är tydligt inriktade på fastighetssektorn – allt från stabila utdelningsfavoriter till växande nischaktörer.

1. Castellum 72 000 ägare
2. SBB 138 000 ägare
3. Sagax D 14 000 ägare
4. Corem Property Group 12 000 ägare
5. Diös Fastigheter 9 000 ägare

Baserat på data från nätmäklaren Avanza per 2025-07-14.

Störst? Fastighetsbolagen med högst börsvärde

Listan visar vilka fastighetsbolag som har störst börsvärde just nu. Det ger en klar bild av vilka företag som dominerar sektorn sett till storlek och marknadens totala värdering – ofta bolag med starka positioner, stabila kassaflöden och bred geografisk närvaro.

1. Sagax B 99 000 miljoner SEK
2. Balder 80 000 miljoner SEK
3. Castellum 57 000 miljoner SEK
4. Pandox 32 000 miljoner SEK
5. NP3 Fastigheter 31 000 miljoner SEK

Baserat på data från analystjänsten Börsdata per 2025-07-14.

Bonus: Så investerar du i fastighetsbolag via fonder och ETF:er

Vill du få exponering mot fastighetssektorn utan att behöva välja enskilda aktier? Då kan fonder och ETF:er med fokus på fastighetsbolag vara ett smart och smidigt alternativ.

De ger dig bred spridning över flera bolag inom sektorn – från stora kommersiella aktörer till mindre nischade bostads- och logistikbolag.

Perfekt för dig som vill investera enkelt, sprida risken och följa fastighetsmarknadens långsiktiga utveckling.

Här är ett par alternativ som finns tillgängliga via Avanza och eToro – perfekt för dig som vill sprida dina risker och investera enkelt:

• Länsförsäkringar Fastighetsfond A
• PriorNilsson Fastighet A
• Lannebo Fastighetsfond A
• Carnegie Fastighetsfond Norden A

📌 Notera: Fonder och ETF:er inom fastighetssektorn ger dig en smidig väg in i marknaden med automatisk riskspridning. De passar särskilt bra för dig som vill få exponering mot flera bolag samtidigt – utan att behöva analysera varje enskild aktie.

🏢Vad kännetecknar ett fastighetsbolag?

Ett fastighetsbolag är ett företag som äger, utvecklar och/eller förvaltar fastigheter – det kan handla om bostäder, kontor, industrilokaler, logistikcenter eller samhällsfastigheter som skolor och vårdboenden. Intäkterna kommer främst från hyresgäster, men även från värdeökning av fastigheterna över tid.

Fastighetsbolag betraktas ofta som relativt stabila investeringar tack vare sina återkommande kassaflöden, särskilt i lågräntemiljöer.

En annan viktig aspekt är att fastighetsbolag generellt är mycket kapitalintensiva, vilket innebär att de ofta finansierar stora delar av sin verksamhet genom lån. Därför är de extra känsliga för förändringar i ränteläget och kreditvillkor – något som investerare bör ha i åtanke.

Vilka olika typer av fastighetsbolag finns?

Fastighetssektorn består av flera olika nischer, där bolagen skiljer sig åt beroende på vilken typ av fastigheter de fokuserar på och hur deras affärsmodell ser ut.

Här är de vanligaste typerna:

• Bostadsbolag – Fokuserar på hyreslägenheter och bostadsområden.

Exempel: Wallenstam, K2A.

• Kommersiella fastighetsbolag – Äger och hyr ut kontor, butiker, hotell och liknande.

Exempel: Castellum, Fabege.

• Logistik- och industrifastigheter – Äger lagerlokaler, distributionscentraler och industribyggnader.

Exempel: Sagax, Catena.

• Samhällsfastigheter – Fastigheter som hyrs ut till staten eller kommuner, t.ex. skolor, sjukhus och äldreboenden.

Exempel: SBB (delvis).

• Projektutvecklare – Bolag som fokuserar på att bygga nytt och sälja, snarare än långsiktig förvaltning. Dessa är ofta mer riskfyllda men med högre vinstpotential vid rätt tajming.

📈Hur påverkas fastighetsaktier av ränteläget?

Ränteläget är en av de viktigaste faktorerna som påverkar fastighetsbolag – och därmed även deras aktiekurser. Eftersom fastighetsbolag är starkt beroende av extern finansiering (lån), blir räntekostnaderna en direkt påverkan på lönsamheten.

När räntan stiger, ökar kostnaderna för att finansiera både befintliga och nya fastigheter, vilket i sin tur kan minska vinsten per aktie och pressa bolagets värdering.

Samtidigt leder högre räntor ofta till att investerare söker sig till räntebärande tillgångar (som obligationer), vilket gör att efterfrågan på fastighetsaktier minskar – särskilt om dessa inte längre erbjuder en attraktiv riskjusterad utdelning i jämförelse.

Vad ska du som investerare titta på?

När du analyserar fastighetsaktier i ett osäkert ränteläge, kan det vara klokt att ta hänsyn till:

• Belåningsgrad (Loan-to-Value, LTV) – En lägre belåningsgrad innebär lägre finansiell risk.
• Räntebindningstid – Lång bindningstid skyddar mot snabba räntehöjningar.
• Hyresavtalens längd och kvalitet – Stabilitet i hyresintäkter minskar risken.
• Utdelningskapacitet – Kan bolaget fortsätta dela ut pengar även vid högre räntor?
• Typ av fastigheter – Vissa segment, som samhällsfastigheter eller logistik, har ofta mer stabil efterfrågan.

💰Utdelningar och kassaflöde – därför lockar fastighetsaktier

En stor del av fastighetsaktiernas attraktionskraft ligger i deras förmåga att generera stabila och återkommande kassaflöden, framför allt i form av hyresintäkter.

Dessa kassaflöden ligger till grund för de utdelningar som många investerare uppskattar – särskilt de som söker passiv inkomst eller vill bygga en portfölj med fokus på stabilitet över tid.

Fastighetsbolag fungerar lite som ett mellanting mellan aktier och räntepapper: du får ofta en löpande avkastning i form av utdelning, men med möjlighet till viss kursuppgång om bolaget växer eller fastigheterna ökar i värde.

Varför är utdelningarna ofta stabila?

Det beror på att många fastighetsbolag har:

• Långa hyresavtal, ofta flera år i taget.
• Hyresgäster med låg risk, t.ex. stat och kommun (gäller samhällsfastigheter).
• Diversifierade bestånd, vilket gör att enskilda vakanser inte slår så hårt.
• Förutsägbara intäkter, särskilt i bostads- och logistiksegmenten.

Många bolag anpassar dessutom utdelningen efter kassaflödet snarare än bokförd vinst, vilket gör den mer hållbar över tid – även om fastighetsvärden tillfälligt skulle svänga.

Exempel på utdelningsfokuserade bolag

• Castellum – Känd för att vara ett av Sveriges mest pålitliga utdelningsbolag, med utdelning nästan varje år sedan 1997.
• NP3 Fastigheter – Har en tydlig utdelningsstrategi och delar ut kvartalsvis, vilket uppskattas av många investerare.
• Corem Property Group – Har under flera år gett stark utdelning, men är också mer räntekänsligt.

📌 Kom ihåg: Utdelningar är aldrig garanterade. I tider av ekonomisk osäkerhet, hög ränta eller politiska regleringar kan även stabila fastighetsbolag tvingas sänka utdelningen – som skedde i flera fall under pandemin och 2022–2023 års räntechock.

⚖️Möjligheter och risker med att investera i fastighetsbolag

Att investera i fastighetsbolag kan ge en stabil grund i portföljen, men det finns också risker att ta hänsyn till. Precis som med alla investeringar gäller det att förstå både uppsidan och nedsidan för att fatta välgrundade beslut.

Möjligheter:

• Stabila kassaflöden: Många fastighetsbolag har långa hyresavtal och återkommande intäkter, vilket ger förutsägbarhet och trygghet – särskilt under mer osäkra börsperioder.
• Attraktiva utdelningar: Flera bolag har god historik av att dela ut en del av vinsten till aktieägarna. Det gör fastighetsaktier intressanta för dig som vill bygga passiv inkomst.
• Skydd mot inflation: Hyresintäkter i många avtal justeras årligen med inflationen, vilket kan ge ett visst naturligt inflationsskydd.
• Tillgång till verkliga tillgångar: Fastigheter är fysiska tillgångar med ett underliggande värde – till skillnad från vissa mer spekulativa investeringar.
• Bred sektor med många nischer: Du kan välja bolag beroende på riskprofil: till exempel defensiva bostadsbolag eller mer offensiva projektutvecklare.

Risker:

• Räntekänslighet: Högre räntor innebär högre finansieringskostnader för bolagen, vilket kan pressa både vinsten och aktiekursen – särskilt för bolag med mycket lån.
• Värdefall på fastigheter: Om fastighetsmarknaden backar kan värderingarna i bolagens balansräkningar behöva skrivas ned, vilket påverkar resultatet och aktiepriset.
• Politiska och regulatoriska förändringar: Ändringar i t.ex. hyresregler, skatter eller bygglov kan påverka bolagens affärsmodell – särskilt inom bostads- och samhällsfastigheter.
• Konjunkturkänslighet: Under lågkonjunktur kan vakansgraden öka och hyresgäster få svårare att betala, vilket slår mot intäkterna.
• Likviditetsrisk vid börsnedgångar: Fastighetsaktier kan drabbas hårt i pressade marknadslägen, även om bolagen i grunden är stabila.