Tessin – Omdöme, recension och guide till investering i Tessin fastighetslån december 2024

Att investera i fastigheter kan både vara intressant och har historiskt givit en fin avkastning, men ofta är tröskeln väldigt hög för att komma igång. Tessin är en svensk crowdfundingplattform som löser det problemet. Med Tessin kan du på ett enkelt sätt investera i fastighetslån och få räntebetalningar på mellan 7 och 13% årligen*.

• Tessin är en svensk crowdfundingplattform som erbjuder en tillgänglig lösning för att investera i fastighetsprojekt, med möjlighet till årliga räntebetalningar på mellan 7 och 13%, vilket ger lägre inträdeshinder jämfört med traditionella fastighetsinvesteringar.
• Sedan grundandet 2014 har Tessin kopplat samman investerare med fastighetsutvecklare, vilket möjliggör finansiering för fastighetsprojekt som annars kanske inte skulle blivit av, och har blivit en av de största plattformarna i Norden för fastighetsinvesteringar.
• Investeringar via Tessin innebär både möjligheter och risker; investerare bör vara medvetna om att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning, och det finns alltid en risk att inte få tillbaka hela det investerade kapitalet.

Men hur funkar egentligen Tessins tjänst, vilka fördelar och risker finns och hur kan ett typiskt projekt se ut? I den här guiden tar vi en närmare titt på Tessin och ger dig svaren på alla frågor du kan tänkas ha. Häng med!

Tips: Sparkonton med högsta räntan – Säker avkastning till låg risk

Som komplement till andra former av placeringar kan det även vara klokt med ett (buffert)sparande som erbjuder viss avkastning – men till mycket låg risk. Vanliga sparkonton erbjuder numera hyfsad ränta – i synnerhet om du kan tänka dig att binda dina pengar under en period. Nedan ser du aktuella sparräntor från olika banker och i vår stora guider Bästa sparräntan kan du fördjupa dig mer.

Klicka dig gärna vidare och läs mer!

Tips: Läs också vår stora guide om att investera i fastighetsaktier.

Introduktion till investering i fastighetslån – Vad är Tessin?

Tessin är en svensk plattform som ger dig möjligheten att investera i fastigheter tillsammans med andra investerare. Företaget grundades 2014 efter att grundarna sett problemet med fastighetsprojekt som aldrig blir av på grund av svårigheter med finansiering. Med den utgångpunkten, i kombination med problemet att det ofta är svårt för “vanliga” människor att kunna investera på fastighetsmarknaden tände glödlampan hos grundarna Jonas Björkman, Erik Nordin och Niels Bosma.

Lösningen blev Tessin Nordic AB – en crowdfundingtjänst för fastigheter som kopplar samman investerare och fastighetsutvecklare. Grundarna som har erfarenheter från områden som startups, IT och juridik har tillsammans utvecklat Tessin till en av de största plattformarna i Norden för fastighetsinvesteringar. Sedan starten har hundratals fastighetsprojekt genomförts via Tessin.

Fastighetsmarknaden kan vara knepig att ta sig in på som investerare om man inte har ett stort kapital eller erfarenhet. Det krävs ofta stora summor för att komma igång, samt ofta ett starkt kontaktnätverk och kunskap. Samtidigt finns ett stort intresse av att investera i fastigheter, då det historiskt har varit en bra investeringsform. “Människor kommer alltid behöva någonstans att bo (och arbeta)” brukar det heta, vilket gör att fastigheter ofta ses som en stabil och pålitlig investering som kan ge en relativt hög avkastning.

På Tessins plattform är det enkelt att komma igång med att investera i fastighetsprojekt eftersom det enda du behöver göra är att registrera dig på sidan och sedan investera i något av de färdiga objekten som ligger ute. Objekten varierar från sommarstugor i Sverige till lägenhetsbyggnader i Finland men den gemensamma nämnaren att projekten söker lån via Tessin för att kunna färdigställa sina fastigheter. Lånen finansieras alltså av investerarna genom crowdfunding och som tack för de utlånade pengarna får crowdfundarna en årlig ränta på mellan 7 och 13% på sina utlånade pengar.

Hur funkar crowdfunding?

Crowdfunding är ett begrepp som innebär att en “crowd”, alltså en större mängd människor, går ihop för att tillsammans finansiera ett projekt. Det typiska när en fastighetsutvecklare behöver finansiering till sitt projekt är att de går till banken och ansöker om ett lån. Bankernas krav för att låneansökan ska accepteras är ofta höga vilket gör att många får avslag.

Genom Tessin får fastighetsföretagen en chans att söka lån på ett annat sätt, nämligen hos “the crowd”. Om deras ansökan godkänns hos Tessin så innebär det att deras fastighetsprojekt publiceras och att investerare genom Tessin kan finansiera lånet till en viss ränta. På så sätt går ett flertal människor ihop med pengar för att tillsammans samla ihop en stor summa som finansierar lånet, vilket skapar förutsättningar för att fastighetsprojektet ska bli av.

Detta innebär i praktiken att du som investerare alltså kan få tillgång till att investera i fastighetsprojekt som du aldrig hade haft råd att investera i på egen hand eftersom du genom crowdfunding får flera medinvesterare.

Lägsta beloppet för att investera via Tessin brukar vara åtminstone 20 000 kr och den förväntade årsavkastningen ligger på mellan 7-13% beroende på projekt. Genom att vara med och crowdfunda via Tessin kan du helt enkelt komma igång med din fastighetskarriär på ett riktigt smidigt sätt!

Olika investeringsprodukter på Tessins plattform

Via Tessin kan du investera i två olika typer av investeringsprodukter för att få exponering mot fastigheter. Här är alternativen:

1. Välj att investera direkt i fastighetslån. Detta är det vanligaste sättet där du själv väljer vilka fastighetsprojekts lån du vill investera i.
2. Välj att investera i Tessins färdiga låneportföljer. När du investerar i Tessins låneportföljer får du en portfölj med ett flertal fastighetslån i vilket gör att din riskspridning automatiskt ökar. Ofta är det lägre “entry” på dessa lån då lägsta summan brukar vara omkring 10 000 kr.

Såhär kan det se ut när du investerar i en låneportfölj. Bild från Tessins hemsida.

Påbörja din fastighetsresa – Varför ska man investera med Tessin?

Med alla olika former av investeringar som är möjliga idag kan det vara klurigt att veta var man ska investera sina pengar. Så varför ska man välja att investera sina pengar hos Tessin? I kommande del av guiden går vi igenom några fördelar med att investera genom Tessin och varför det kan passa just dig. Därefter tar vi också självklart en titt på vilka nackdelar som finns med att investera via Tessin.

Attraktiv och (ofta) jämnare avkastning

En av fördelar med att investera i fastigheter generellt är att det ofta innebär en jämnare avkastning. Om vi jämför med exempelvis börsen så kan den svänga kraftigt under perioder medan fastigheter oftast har ett betydligt jämnare flöde. Med Tessin så vet du på förhand vilken avkastning du kommer få på ditt lån och så länge fastighetsbolaget klarar av att betala tillbaka lånet så är det den avkastningen som gäller.

Hos Tessin varierar den förväntade årsavkastningen mellan 7 och 13% beroende på projekt och risk, vilket får ses som en fin förväntad avkastning, framför allt med tanke på hur lite arbete man själv som investerare behöver lägga ned. Det finns få andra investeringsformer som kan erbjuda den typen av förväntade avkastning med förhållandevis låga svängningar. Att investera genom Tessin innebär självklart en risk, precis som med alla investeringar, men om allt går som väntat och fastighetsbolaget kan betala sin skuld så är det till en attraktiv avkastning. Historiskt sett har plattformen levererat en årlig snittavkastning på 9-10 %.

Diversifiera din portfölj

Att diversifiera sin portfölj är en av de mest centrala grundpelarna när det kommer till investeringar. Det pratas ofta om diversifiering i börssammanhang, att man ska äga flera aktier och fonder för att sprida ut sina risker. Det tankesättet kan man självklart anamma utanför börsen också. Om man tänker på sin ekonomi som en helhet så kan man diversifiera den genom att investera i annat än bara aktier.

Fastigheter är ett klockrent sätt för att diversifiera sin portfölj och en investering i fastigheter kan innebära att ens ekonomi inte tar en alltför hård smäll om börsen skulle gå ned kraftigt. Att investera med Tessin innebär en möjlighet att låta din ekonomi stå på ytterligare ett ben vilket gör att du har en mer väldiversifierad ekonomi och har spritt ut riskerna mellan flera olika tillgångsslag.

Fastighetsbolagen kontrolleras

För att minska risken du tar som investerare ser Tessin till att göra en rigorös kontroll av fastighetsbolaget som söker lån. Tessin tittar på områden såsom bolagets tidigare erfarenhet, deras affärslogik, deras kreditvärdighet, årsredovisningar, finansiella rapporter, återbetalningsplanen och fastighetsprojektet i sig.

Så här säger Tessins kreditchef Björn Johnson om processen; ”För mig är det viktigt att se hela finansieringsbilden, även avtal med eventuella andra finansiärer. Vi måste verkligen förstå hur hela kalkylen ska gå ihop, att projektet kommer att löna sig. Dessutom är personerna bakom bolaget helt avgörande. Har de tillräcklig kompetens och erfarenhet? Vilka typer av projekt har de rott i land tidigare?”

Intervjun med Björn hittar du här.

När det första steget är klart börjar Tessins jurister sitt arbete med att granska fastighetsbolaget ytterligare. För att bli godkänd för att publicera sin låneansökan kopplat till projektet behöver fastighetsföretaget alltså gå igenom en hel del granskningar. Detta gör givetvis att risken minskar för att fastighetsföretaget ska misslyckas med att betala tillbaka lånet.

Nackdelar med Tessin som investeringsform

Ingen form av investering är riskfri och det gäller även Tessins tjänst. När man investerar är det alltid viktigt att ha koll på vilka nackdelar som finns med respektive investeringstyp för att kunna göra klokare val. Nedan listar vi därför några nackdelar med Tessin som är värda att ha i åtanke innan du överväger en investering.

Relativt högt minsta investeringsbelopp för enskilda projekt – Men finns även färdiga portföljer

En av nackdelarna med tjänsten är att det krävs ett relativt högt lägsta investeringskapital för att komma igång. Det finns inget uttalat minimibelopp men regeln som gäller är att varje projekt kan ha max 200 investerare. Detta leder givetvis till att minimisumman för att investera blir relativt hög och den hamnar ofta på omkring 50 000 kr och uppåt. Det finns en del objekt med lägre entry-summa än så, men det är fortfarande relativt höga belopp som gäller hos Tessin.

Detta kan ses som negativt då det utestänger en hel del investerare som inte har kapital nog. Tessin själva ser det snarare som att det säkerställer att projekten lockar till sig investerare med viss erfarenhet inom fastigheter som verkligen vet vad de investerar i. Det finns en poäng i detta, att högre entry-summa också leder till mer försiktighet hos dig som investerare så att du verkligen analyserar objektet du väljer att låna ut pengar till.

Om du vill investera i fastigheter men känner att summor på tiotusentals kronor är för mycket så finns också då och då möjligheten att investera i fastighetsportföljer med Tessin. Det är portföljer med fastighetslån som ofta består av omkring fem fastigheter och har en lägre entry-summa som brukar vara på cirka 10 000 kronor.

Summan för minimiinvestering är ofta relativt hög. Bild från Tessins hemsida.

Högre skatt

Sedan börsinvesterare fick möjligheten att lägga sina aktier och fonder på ett konto som har en väldigt låg schablonbeskattning (Investeringssparkonto eller Kapitalförsäkring) har detta lett till att andra former av investeringar lätt kan ses som mindre attraktiva rent skattemässigt.

Hos Tessin betalar du 30% kapitalbeskattning för dina ränteintäkter (alltså den avkastning som du erhåller för att låna ut dina pengar till projekten). Detta kan kännas som en stor summa när man kan komma undan billigare genom den låga schablonbeskattningen på börsen. Fördelen här är dock att Tessin inte tar ut några extra avgifter alls utan det här helt gratis att investera. Istället är det fastighetsbolaget som betalar för att lägga ut sitt objekt på hemsidan.

Så visst kan skatten kännas hög, men det kompenserar något med att du slipper avgifter. Dessutom kan du kvitta kapitalvinsten mot eventuella förluster i din deklarationen, något som inte är möjligt på exempelvis ett ISK-konto (där skatten får betraktas som låg så länge du uppvisar positiv avkastning, men med baksidan att du fortfarande får betala skatt även om du har negativ avkastning under ett år).

Dina pengar binds upp

Om du placerar dina pengar på ett icke-låst sparkonto eller köper aktier för dem så kan du inom loppet av några dagar få tillgång till dem om du skulle behöva det. Hos Tessin binder du däremot upp pengarna så länge lånets löptid varar. Detta innebär att du inte kan ta ut pengarna i förtid om en krissituation skulle uppstå.

När det gäller alla investeringar är det dock viktigt att komma ihåg att inte investera pengar du behöver inom en kort tid och inte heller pengar du inte har råd att gå miste om. Följer du den regeln så bör inte löptiden på lånen eller faktumet att du inte kan ta ut pengarna i förtid oroa dig.

Hur fungerar Tessin?

Innan vi går in mer detaljerat på hur du kan komma igång och skapa ett konto hos Tessin så ska vi titta på hur själva plattformen fungerar. Vid det här laget vet vi att det är en plattform som kopplar samman lånsökande fastighetsbolag med investerare. Men hur ser processen ut från att bolaget skickar in sin ansökan till att du får din räntebetalning?

1) Fastighetsbolaget skickar in sin ansökan för granskning
Det första steget i processen är att ett fastighetsbolag som håller på och utvecklar ett projekt och söker lån i samband med det skickar in sin ansökan till Tessin. När plattformen tar emot ansökan så gör de en grundläggande bakgrundskoll för att se om fastighetsbolaget håller måttet för att få publicera sin låneansökan på hemsidan.

Det som kontrolleras här är faktorer såsom tidigare erfarenhet, låneansökan, affärsidé, kundkännedom, kreditvärdighet, finansiella rapporter, budgetar, om bolaget förekommit i rättstvister och så vidare. Projektet i sig som låneansökan gäller studeras också noga för att bedöma hur troligt det är att lånet betalas tillbaka.

2) Villkoren fastställs
Om ansökan godkänns är det dags att fastställa villkoren för lånet. Här förhandlas bland annat om räntan för lånet samt vilket säkerhetspaket som gäller. Säkerhetspaketet används som försäkring om långivaren inte skulle kunna betala tillbaka lånet och kan till exempel innehålla fastighetspant eller aktiepant. Säkerhetspaketet är dock ingen garanti för att investerarna kommer få tillbaka hela sitt utlånade belopp.

3) Projektet publiceras
När allt är avtalat mellan Tessin och fastighetsbolaget så publiceras projektet på hemsidan och investerarna kan ansöka om att teckna upp sig. Du väljer själv hur mycket du vill investera, så länge det är mer än minimisumman. Under lånets löptid får du rapporter från fastighetsbolaget om hur projektet går.

4) Dags att få betalt!
Vid slutet för lånets löptid är det dags att få betalt! Har allt går rätt till så får du din betalning under det specificerade datumet i skuldebrevet.

Exempelprojekt: Så kan en investering med Tessin se ut

En fördel med Tessin är att du kan se alla tidigare, pågående och kommande projekt på hemsidan. Vi tar oss en titt på hur en investering genom tjänsten kan se ut genom att ta ett exempel från verkligheten.

Exempel på ett återbetalt projekt via Tessin. Bild från Tessins hemsida.

I exemplet ovan hittar vi alltså ett projekt med 15 bostadsrätter i Stuvsta, varav sex var sålda när låneansökan publicerades. Koncernen som sökte lånet hade tidigare erfarenhet av fyra lyckade återbetalningar till Tessins crowdfundare. Minimiinvestering för lånet var 50 000 kr och löptiden var på 8 månader. Projektet lyckades och investerarna fick alltså tillbaka sitt utlånade kapital samt en årlig avkastning på 9% återbetald för att ha varit med och finansierat projektet.

Så kommer du igång med Tessin – Registrera dig på plattformen

Att registrera dig hos Tessin är väldigt enkelt och går på ett par minuter. Det första du behöver göra är att fylla i användaruppgifter.

Såhär ser den övergripande processen ut. Bild från Tessins hemsida.

När du gjort det får du ett mail för att bekräfta ditt konto och sedan behöver du bara välja ett lösenord och bekräfta att du godkänner reglerna kring mejlutskick. När du gjort det har du ett konto hos Tessin och kan komma igång genom att lägga till ditt bankkonto!

Fler frågor och svar om att investera via Tessin

Hur hög avkastning kan jag räkna med via Tessin?

Den förväntade årsavkastningen ligger på mellan 7-13% beroende på projekt. Ju högre risk, desto högre tenderar räntan att vara. Historiskt sett har lånen genererat en årlig snittavkastning på 9-10%. Det är dock viktigt att tänka på att historisk och förväntad avkastning inte är någon garanti för framtida avkastning.

Hur många projekt borde jag investera i?

Du väljer själv hur du vill bygga din fastighetsportfölj, men precis som alltid när det kommer till investeringar är det bra att sprida sina risker över flera olika projekt. Är du ny hos Tessin och vill gå in med 100 000 kr kan det alltså vara klokt att sprida ut dessa på 2-3 olika fastighetslån istället för att investera allt i ett och samma projekt. Detta gör att du får viktning mot olika projekt med olika risknivå.

Ett alternativ är också att investera i en av Tessins färdiga fastighetsportföljer, då du får automatisk spridning mot flera fastighetslån vid en och samma investering.

Vad är riskerna med tjänsten?

När du investerar på Tessins plattform finns risken att du förlorar delar av, eller hela ditt kapital. Även om en klar majoritet av Tessins projekt har varit lyckade så finns exempel på misslyckade projekt.

Under 2017 presenterades exempelvis ett låneprojekt från Axxonen Properties på hemsidan. Projektet misslyckades och bolaget gick i konkurs vilket ledde till att investerarna inte fick tillbaka sina pengar. Det finns alltså risker med att investera på plattformen – dessa minskar dock om du är noggrann med att välja ut de fastighetslån som du väljer att investera i.

Vad har fastighetslånen för säkerhet?

Med varje lån följer ett säkerhetspaket. Dessa säkerhetspaket kan se olika ut men innehåller exempelvis att någon går i borgen för lånet eller att fastigheten eller aktier i bolaget pantsätts. Tanken är att aktivera detta säkerhetspaket om låntagaren inte kan betala tillbaka. Vid aktiveringen ska alltså så mycket pengar som möjligt “samlas in” för att betalas tillbaka till investerarna.

Dessa säkerhetspaket kan vara väldigt olika, vissa är starka och ger bra täckning ifall något skulle gå fel, andra är svaga och ger inte mycket säkerhet alls. Det är alltså viktigt att du är noga med att kolla upp vad för säkerhet som gäller för att därefter bedöma risken.

Gäller statliga insättningsgarantin?

Fastighetsprojekten hos Tessin täcks inte av statliga insättningsgarantin utan det är fastighetsutvecklarens ansvar att betala tillbaka lånet.

Vilka fastighetsutvecklare får ansöka om att låna pengar via Tessin?

Fastighetsutvecklarna som ansöker går igenom rigorösa kontroller hos Tessin för att bli godkända. Det som kontrolleras är bland annat ekonomi och projektplan.

Vad kostar det att registrera sig?

Att registrera sig hos Tessin är helt gratis och plattformen tar heller inte ut några avgifter hos dig som investerare. De som står för avgifterna och gör att Tessin kan tjäna pengar är fastighetsutvecklarna som betalar för att lägga ut sina lån på plattformen.

Hur funkar det med skatt och deklaration?

Ränteintäkterna du får från att ha lånat ut dina pengar till ett fastighetsprojekt beskattas som kapitalbeskattning med 30%. Fastighetsutvecklarna ska rapportera in dessa summor till skatteverket så att det är förtryckt på din deklaration. Det kan dock ske att detta missas så var noga med att dubbelkolla att uppgifterna finns med när deklarationen kommer.

Är det bättre att investera via Tessin än på börsen?

Det finns fördelar och nackdelar med båda investeringsformerna. Ett sätt att se på det kan vara att bredda dina investeringar genom att investera både på börsen och via en plattform som Tessin. Då får du till exempel fördelar som lägre entry-summa, flexibilitet och potentiellt högre avkastning på börsen medan du får fördelar som fastställd förväntad avkastning (ränta) hos Tessin som dessutom har en bestämt löptid. Med båda formerna betyder det dessutom att du diversifierar ditt kapital ytterligare.

Kan jag följa projektet jag investerat i?

Ja, fastighetsutvecklaren ansvarar för att uppdatera investerarna om hur projektet fortlöper. Vanligtvis sker detta en gång i kvartalet men det kan skilja sig åt.