Titania publicerar delårsrapport för Q1 2022

VD HAR ORDET
Årets första kvartal har innehållit stora omvälvande händelser ur omvärldsperspektiv. Inflation, ränteoro och krig i Ukraina har fått kapitalmarknaderna att gunga och adderat osäkerhet för framtida prisökningar, tillgång på råvaror och fungerande leveranser. Vi bevakar löpande vad som händer och är medvetna om riskerna men vi har hittills inte sett något som innebär att vi skulle ändra vår affärsstrategi eller planer för de kommande åren.
 
Bärkraften i vår affär ligger i att vi bygger bostäder just i Storstockholm där den underliggande trenden under 30 års tid har varit ett ökat underskott på bostäder parat med ökad efterfrågan och köpkraft. Detta i kombination med att den reglerade hyresmarknaden för bostäder bromsat en hyresutveckling mot faktisk marknadshyra har skapat unika möjligheter i regionen. Affären i Storstockholm är inte kopplad till tillfälliga övergående fenomen som ökad migration som gett många mindre avfolkningsorter i Sverige en befolkningsökning från 2015 och framåt och fått bostäder på dessa platser att framstå som mer värdefulla än vad den långsiktiga trenden motiverar. Affären i vår region är heller inte beroende av tillfälliga subventioner som investeringsbidraget eller av enskilda satsningar för att skapa arbetstillfällen. I Storstockholm är i stället den långsiktiga efterfrågetrenden kopplad till konstanter som attraktiviteten i närheten till den urbana livstilen, till variationen i de erbjudna arbetstillfällena och att staden är så pass stor att det finns inneboende innovationskraft och förmåga att ständigt göra staden mer attraktiv att bo och leva i.
 
Den långsiktiga trenden i utbudsunderskott i Storstockholm är i likhet med andra attraktiva regioner i världen egentligen kopplat till samma fenomen som efterfrågan. Regionen är redan attraktiv som den är vilket gör att de befintliga invånarna, som i sin tur demokratiskt röstar fram de folkvalda som beslutar om nybyggnation, är mindre benägna att acceptera tillskott till stadsbebyggelsen som skulle leda till mer trängsel och större utbud vilket skulle sänka priserna på befintliga bostäder.
 
Storstockholms unika position i Sverige blir tydlig när man jämför kötider för att erhålla nyproducerade hyresrätter. I en jämförande rapport som undersökningsbolaget Evidens har tagit fram på uppdrag av Titania (rapporten finns att ladda ner på Titanias hemsida) jämförs kötider mellan Titanias projekt på Tingstorget i Alby, ett av Storstockholms sämre lägen längst ut i Stockholms tunnelbanenät, och ett projekt i bästa läge i Malmö, Sjöporten i Västra hamnen. För Titanias projekt var snittkötiden för en tvåa 6,2 år, för en tvåa i Västra hamnen var det 3,1 år. Enligt rationell marknadsekonomisk teori utgör längden på kötid för att få köpa eller hyra en vara ett kvantitativt mått på hur långt ifrån faktiskt marknadspris aktuell prissättning ligger. Ur det följer att hyresrätterna i exemplet Alby ovan är mer underprissatta hyresmässigt än lägenheterna i Malmö trots de senare är högre värderade i termer av avkastningskrav.
 
Vår hyresrättsaffär ligger i grunden i betalningsförmågan per månad för en bostad, och i Storstockholm, i linje med exemplet ovan, är den idag i alla lägen lägre än den faktiska hyran som tas ut. Orsaken till att fastighetsbolagen inte tar ut full marknadshyra i befintliga bestånd är nästan enbart hyresregleringslagstiftningen vilket är motiverat när man har hyresgäster med besittningsskydd. I nyproduktion finns också en stor försiktighet i hyressättning även till förstagångshyresgäster, vilket dock inte motiveras riktigt av vad lagstiftning och rättsfall visar.

Vi tror att Titanias stora möjlighet under de närmaste åren ligger i att för sina framtida projekt sätta högre förstagångshyror, den hyra som sätts till de första hyresgästerna i nyproducerade hus, som successivt närmar sig faktiska marknadshyror och ändå ligger inom den reglerade marknadens villkor. Produktionskostnadsökningarna vi ser nu är höga men det finns också en positiv aspekt i att den ur hyreslagstiftningssynpunkt kan användas som skäl till att motivera en högre förstagångshyra eftersom man kan peka på faktiska merkostnader. Ur exemplet med kötid och data från andrahandsuthyrning vet vi redan att betalningsförmågan för högre nivåer finns.
 
Framtida ränteökningar kommer troligen leda till att avkastningskraven generellt på fastigheter ökar vilket kommer att sänka de generella värderingarna. För lokala lägen där trenden har varit en relativt sett större uppvärdering är det inte lika säkert att man kommer få denna effekt. Uppvärdering lokalt av lägen nära spårbunden trafik i Storstockholm, som är det Titania fokuserar på, kan eventuellt motverka en del av den makroekonomiska effekten på värderingar generellt.
Som illustration av resonemangen ovan byggstartade Titania under det första kvartalet projektet Täby Boulevard, ett projekt i Täby Park som Titania arbetat med sedan 2017. Projektet ligger 200 meter från Roslagsbanans station och består av 226 yteffektiva bostäder samt 700 kvadratmeter restauranglokaler i bästa torgläge i området. Täby Park utgörs bara av
kvartersstadsbebyggelse och har kvaliteter i utbud som man för femton år sedan bara hittade i Stockholms innerstad. Titanias enskilda projekt och området som helhet är ett exempel på att Storstockholm kontinuerligt blir alltmer attraktivt. Vi kan inte med säkerhet förutspå vad ränta, avkastningskrav eller ens pris per kvadratmeter kommer att vara när det står färdigt i slutet av 2023, men vad vi vet är att trenden, över alla kriser och konjunkturer, de senaste 30 åren har varit att betalningsförmågan per månad för bostäder i Storstockholm ständigt ökar, att efterfrågan för bostäder relativt utbud ökar och att attraktivitet i urbana miljöer ökar. Med de parametrarna i ryggen, det fina mikroläget samt Titanias erfarenhet och kunnande i själva byggnationsprocessen känner vi oss trygga med att fortsätta enligt plan för detta och även alla de andra projekten inom Storstockholm som vi har valt ut med omsorg.
 
Einar Janson, VD