Svenska Nyttobostäder AB (publ) delårsrapport 1 januari – 31 mars 2023

Resultat för 1 januari – 31 mars 2023

• Hyresintäkterna uppgick till 54 (42) Mkr
   
• Driftnettot uppgick till 42 (35) Mkr
   
• Förvaltningsresultatet uppgick till -22 (11) Mkr
   
• Värdeförändringar för förvaltningsobjekt uppgick till -158 (272) Mkr
   
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -155 (224) Mkr och resultat per stamaktie uppgick till -2,73 (3,54) kr

Väsentliga händelser under perioden 1 januari – 31 mars 2023

• Tommy Johansson lämnade sin post som verkställande direktör i Svenska Nyttobostäder AB (publ) och Fredrik Arpe utsågs till tillförordnad verkställande direktör.
   
• På en extra bolagsstämma beslutades enligt valberedningens förslag att antalet ordinarie ledamöter i styrelsen ska vara fem utan ersättare, i stället för sex ledamöter utan ersättare.
   
• Svenska Nyttobostäder påbörjade förändringar i bolagets kapitalstruktur och finansieringsmodell. Samtidigt har ändringar gjorts i företagets förvärvsportfölj. Bolaget har publicerat ett prospekt samt ett tilläggsprospekt gällande utbyteserbjudandet till innehavarna av preferensaktier. Förändringarna i kapitalstruktur och förvärvsportfölj beskrivs på sidorna 8-9 i delårsrapporten.
   
• I januari tillträddes fastigheten Flädern i Rönninge, Salems kommun, med 93 lägenheter.
   
• Svenska Nyttobostäder har kommit överens med säljaren och utvecklaren av det kommande projektet Dragonen, som skulle innehålla 115 lägenheter, om att inte genomföra projektet. 
   
• Svenska Nyttobostäder har offentliggjort avsikten att genomföra en företrädesemission om cirka 250 Mkr under maj/juni 2023.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Svenska Nyttobostäder avser att styra om projektet Lignum vid Telefonplan i Stockholm mot privatmarknaden i stället för att behålla det i egen förvaltning.
   
• Utfallet av utbyteserbjudandet blev att ägare till cirka 82 procent av utestående preferensaktier accepterade att lösa in sina preferensaktier. Det innebär att 9 020 603 preferensaktier löses in och i stället emitteras 18 041 206 stamaktier.
   
• Den 2 maj slutfördes förändringarna av förvärvsavtalen och ytterligare 46 567 050 stamaktier emitterades i en riktad nyemission. Förändringarna innebär bland annat att bolaget per 2 maj tillträdde en byggrättsportfölj till överenskommet förvärvsvärde om cirka 1,4 Mdkr.  

VD har ordet

De första viktiga stegen mot förändring

Svenska Nyttobostäder har under det första kvartalet tagit flera steg framåt på den resa vi påbörjade vid årsskiftet för att anpassa och utveckla verksamheten utifrån våra nya finansiella och operationella förutsättningar.

I april månad kunde vi stärka vår kapitalstruktur och finansieringsmodell genom att cirka 82 procent av våra preferensaktieägare tackade ja till att omvandla sina preferensaktier till stamaktier, vilket initierades under det första kvartalet. Parallellt med utbyteserbjudandet av utestående preferensaktier ändrades finansieringsstrukturen för kommande tillträden. Säljarna av fastigheter i produktion som bolaget ännu inte tillträtt kommer inte att erhålla nyemitterade preferensaktier i Svenska Nyttobostäder i samband med framtida tillträden. I stället erhöll säljarna stamaktier i en riktad nyemisson som genomfördes i början på maj. Ett lägre antal preferensaktier minskar vår löpande likviditetsbelastning avsevärt framöver.

Styrelsen meddelade i mars att vi strävar efter att tillföra ytterligare kapital genom en företrädesemission om cirka 250 Mkr. Vid den ordinarie årsstämman i maj föreslås att ge styrelsen ett bemyndigande att besluta om kommande nyemission. 

Vi arbetar nu mer aktivt med våra egna innehav, och en del av detta arbete innebär att vi i något eller några fall kommer att styra om projekt till ägarmarknaden och upplåta delar av lägenhetsbeståndet som bostadsrätter i stället för att behålla dem i egen förvaltning när det är mer fördelaktigt. Först ut är projektet Lignum vid Telefonplan i Stockholm med 204 lägenheter med tillträde i september/oktober. 

Sammantaget innebär detta att vi har vidtagit och kommer att vidta åtgärder som avsevärt förbättrar vår finansiella ställning. Vi förblir dock ödmjuka inför den fortsatta utvecklingen på ränte- och fastighetsmarknaden och arbetar aktivt för att ytterligare stärka vår finansiella beredskap genom att utvärdera alternativa möjligheter för vårt fastighetsinnehav.

Andelen uthyrning i egen regi ökar
Efter att ha insett sårbarheten i vår affärsmodell när det gäller förvaltning och även osäkerheten kring regelverket för blockavtal, har vi bestämt oss för att ändra vår uthyrningsmodell. I befintliga avtal kommer vi successivt att ta tillbaka uthyrningen och hyra ut direkt till hyresgäster. Vi kommer i så väl befintliga som framtida fastigheter att samarbeta både med privatpersoner och företag, institutioner och lärosäten, men endast genom direktavtal med oss som hyresvärd. 

Det innebär samtidigt att vi kommer stärka våra relationer med slutkunderna och öka vår närvaro och kontroll i fastigheterna, vilket i sin tur kommer att gynna vår position som hyresvärd.

Kvartalets resultat, tillträden och värdering 
Samtidigt som vi bedriver ett intensivt förändringsarbete levererade vi ett driftnetto om 42 (35) Mkr för kvartalet där hyresintäkterna uppgick till 54 (42) Mkr. Förvaltningsresultatet -22 (11) Mkr tyngs av högre räntekostnader och transaktionskostnader hänförbara till omstruktureringen av kapitalstrukturen. Avkastningskraven på marknaden fortsätter att öka och därför har vi under första kvartalet justerat våra fastighetsvärden med 158 Mkr. Vi tillträdde även fastigheten Flädern i Rönninge, Salems kommun, med 93 lägenheter i januari. 

Ytterligare förbättringar och förändringar sker
Vi fortsätter att arbeta med att stärka vår finansiella struktur och minska vår skuldsättning. Vår målsättning är att ha slutfört de första stegen, utbytet av preferensaktier till stamaktier och företrädesemissionen, kring halvårsskiftet.

Nu fokuserar vi parallellt på genomförandet av de nödvändiga operationella förbättringar och förändringar som behövs. Vi kommer gradvis att ta över vår uthyrning i egen regi och bygga upp en organisation för detta. Vi behöver även, i och med tillträdet av byggrätter, etablera egen kompetens för projektutveckling. Samtidigt fortsätter arbetet att undersöka möjligheterna att göra goda affärer med vårt fastighetsinnehav och optimera vår byggrättsportfölj.

Framtida positionering
Samtidigt som vi genomför en rad åtgärder på kort sikt, arbetar vi också med en långsiktig strategisk plan för att tydliggöra Svenska Nyttobostäders framtida position, vilken kommer presenteras framöver. Vi har en klar utgångspunkt för detta arbete.

Svenska Nyttobostäders ambition är fortsatt att vara en ledande aktör på marknaden för uthyrning av bostäder till företag. Vi ser att det finns ett stort och långsiktigt behov av flexibla bostäder för företag, kommuner och institutioner i Stockholm. Men formerna för hur uthyrningen sker kommer att förändras med en tydligare reglering av marknaden. Samtidigt strävar vi efter att utveckla hyresgästmixen och öka andelen privata hyresgäster när vårt fastighetsbestånd växer. Vi kommer också att vara en mer aktiv fastighetsförvaltare genom att arbeta närmare våra hyresgäster.

Basen för vår verksamhet utgörs av ett flexibelt fastighetsbestånd som är anpassningsbart för olika typer av boende. Med vår nya dubbla roll som både fastighetsförvaltare och fastighetsutvecklare, kommer vi att arbeta mer aktivt för att optimera vårt bestånd på olika sätt. Det innebär att vi i större utsträckning än tidigare både köper och säljer fastigheter och byggrätter eller upplåter våra lägenheter som bostadsrätter.

Vi har tagit de viktiga första stegen, nu fortsätter vårt intensiva arbete att göra Svenska Nyttobostäder till ett starkt och lönsamt företag med full kraft framåt.

Fredrik Arpe, tf VD
9 maj 2023

För mer information kontakta
Fredrik Arpe, tf VD
[email protected] 

Delårsrapporten och bolagets övriga finansiella rapporter finns tillgängliga på https://ir.nyttobostader.se/investerare/rapporter-presentationer/  

Offentliggörande
Denna information är sådan information som Svenska Nyttobostäder AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08.00 den 9 maj 2023.

Svenska Nyttobostäder äger och förvaltar nyproducerade fastigheter i kommunikationsnära lägen i Stockholmsområdet. Bolagets Certified Adviser är Erik Penser Bank.