Svenska Nyttobostäder AB (publ) Bokslutskommuniké januari – december 2022

Resultat för 1 oktober – 31 december 2022

• Hyresintäkterna uppgick till 50 (38) Mkr

• Driftnettot uppgick till 39 (33) Mkr

• Förvaltningsresultatet uppgick till -6 (7) Mkr

• Värdeförändringar för förvaltningsobjekt uppgick till -68 (517) Mkr

• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -64 (410) Mkr och resultat per stamaktie uppgick till -1,26 (6,25) kr

Resultat för 1 januari – 31 december 2022

• Hyresintäkterna uppgick till 188 (128) Mkr

• Driftnettot uppgick till 149 (107) Mkr

• Förvaltningsresultatet uppgick till 18 (23) Mkr

• Värdeförändringar för förvaltningsobjekt uppgick till -170 (595) Mkr

• Resultatet efter skatt uppgick till -110 (486) Mkr och resultat per stamaktie uppgick till -2,40 (7,16) kr

Väsentliga händelser under perioden

• Fastigheten Skogshusen på Telegrafberget i Nacka med 182 lägenheter tillträddes i oktober. I samband med tillträdet emitterades 560 465 preferensaktier.

• Valberedning utsågs i Svenska Nyttobostäder AB (publ).

• I november lämnade Gunilla Högbom sin post som styrelseledamot i Svenska Nyttobostäder.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Tommy Johansson lämnar posten som verkställande direktör i Svenska Nyttobostäder AB (publ) och Fredrik Arpe utses till tillförordnad verkställande direktör.

• På extra bolagsstämma togs beslut i enlighet med valberedningens förslag att antalet ordinarie ledamöter ska vara fem stycken utan suppleanter i stället för sex ordinarie ledamöter utan suppleanter.

• Bolaget informerar om ägarförslag avseende ändringar av bolagets kapitalstruktur och finansieringsmodell, vilket om det genomförs bl.a. innebär erbjudande till samtliga preferensaktieägare att omvandla varje preferensaktie till två stamaktier. Förslaget innebär även att förvärvsportföljen ändras.

• Fastigheten Flädern i Rönninge, Salems kommun, med 93 lägenheter tillträddes i januari.

• Svenska Nyttobostäder har kommit överens med säljaren och utvecklaren av kommande projekt Dragonen att inte genomföra projektet.

• Styrelsen föreslår att det inte utgår någon utdelning på vare sig stamaktien eller preferensaktien utöver den redan beslutade preferensaktieutdelningen i april om 1,25 kr per preferensaktie.

VD har ordet

En ny spelplan kräver en ny strategi

Den 31 januari i år tillträdde jag som tillförordnad VD i Svenska Nyttobostäder. Sedan drygt ett halvår tillbaka är jag också styrelsemedlem i bolaget. Under 2022 har den drastiska omvärldsutvecklingen ändrat förutsättningarna för både bolagets kapitalstruktur och vår affär. Tillsammans med min ledningsgrupp och styrelse etablerar vi nu en ny plan för bolaget som är anpassad till de nya förutsättningar som gäller både utifrån ett finansiellt och affärsmässigt perspektiv. I grunden finns attraktiva tillgångar i form av nyproducerade effektiva fastigheter i kommunikationsnära lägen.

En ny kapitalstruktur skapar förutsättningar för utveckling
Under 2022 förändrades kapitalmarknaden snabbt. I takt med stigande marknadsräntor skapar vår etablerade finansieringsmodell med preferensaktier som komplement till banklån en stor utmaning. För att lösa situationen har en majoritet av bolagets ägare föreslagit styrelsen att förändra kapitalstrukturen genom att konvertera preferensaktier till stamaktier. För bolaget innebär det en ökad möjlighet att fortsätta utveckla verksamheten utan den kvartalsvisa likviditetsbelastning som preferensaktiestrukturen innebär. Styrelsen analyserar nu förslaget och hur det kan genomföras på ett sätt som är tekniskt möjligt och bra för bolaget och dess ägare. Den förändring som föreslås kräver också beslut på en kommande bolagsstämma för att kunna genomföras.  

Vid ett beslut om den nya kapitalstrukturen enligt ägargruppens förslag kommer delar av vår verksamhet att ändra karaktär då byggrätter kommer att tillföras bolaget vid sidan av de kommande förvärven av färdiga projekt och våra befintliga förvaltningsfastigheter.

Med byggrätterna följer också riskerna och möjligheterna med utvecklingsaffären och vi blir både ett fastighetsförvaltande och fastighetsutvecklande bolag, vilket ställer andra krav på bolaget framöver. Det är också en stor fördel att bolaget tar kontrollen över när och hur projekten ska utvecklas och genomföras.

I januari hittade vi tillsammans med säljaren en möjlighet som för Svenska Nyttobostäder får den indirekta effekten att en av byggrätterna, Dragonen i Upplands Väsby, redan nu realiseras. Detta är gynnsamt för bolaget eftersom det är ett projekt som inte passar Svenska Nyttobostäders strategi samtidigt som bolaget tillförs likviditet genom transaktionen.

Förändrade förutsättningar för uthyrning
Samtidigt med de stora förändringarna på det makroekonomiska planet pågår en annan diskussion i Sverige som påverkar Svenska Nyttobostäder och vår nuvarande verksamhet.

I december 2022 kom en dom från Högsta domstolen som förändrar regelverket för bostäder som hyrts via förmedlare. Det är ännu osäkert hur den kommer att påverka hyresmarknaden för företagsbostäder och därmed den del av verksamheten som förser företag, organisationer och myndigheter med ordnade boendelösningar under begränsade tidsperioder. Vi måste nu utvärdera vår affärsmodell för hur vi bäst ska organisera oss och arbeta för att nå ut till våra kunder i framtiden. Klart är att vi redan nu är mer selektiva när vi arbetar med samarbetspartners och i valet av hyresgäster. Vi stärker också våra processer ytterligare för att kunna hantera våra kundrelationer på ett mer proaktivt och professionellt sätt.

Samtidigt håller jag fast vid vår tydliga ståndpunkt att det är viktigt för Stockholm och Sverige att det finns en fungerande hyresmarknad för bostäder som också omfattar företag, organisationer och myndigheter med behov av flexibla korttidsboenden till anställda, studenter eller andra behövande för att klara av att driva sina verksamheter.

Kvartalet och helåret
Under året tillträdde bolaget tre fastigheter och förvaltar 1 979 lägenheter per årsskiftet. Enligt plan skulle ytterligare en fastighet, Flädern i Salems kommun, tillträdas i slutet av året men förseningar gjorde att tillträdet i stället blev i januari 2023. Årets driftnetto blev 149 (107) Mkr och förvaltningsresultat uppgick till 18 (23) Mkr.

Marknadens avkastningskrav har gått upp under det tredje och fjärde kvartalet. Det är i huvudsak orsaken till att vi under andra halvan av 2022 justerat ner våra fastighetsvärden med cirka 440 Mkr i jämförbart bestånd, vilket motsvarar nio procent. På helåret dämpas effekten av positiv värdeförändring på fastigheterna som tillträddes under året. Vi fortsätter att följa marknaden och är ödmjuka inför eventuella ytterligare justeringar under 2023.

En ny spelplan – ny strategi
Jag konstaterar att vi befinner oss på en ny spelplan där spelreglerna förändras. Under våren ska vi arbeta fram den nya strategin för den framtida verksamheten med en långsiktigt hållbar kapital- och finansieringsstruktur samt anpassa vår affärsmodell. 

Jag är optimistisk. Med ett nybyggt fastighetsbestånd med effektiva lägenheter i bra lägen i Stockholmsområdet kan vi tillgodose både ett långsiktigt och kortsiktigt behov av bostäder för såväl företagsmarknaden som privatmarknaden. Merparten av våra uthyrda fastigheter som hyrs ut till företagsmarknaden är dessutom upplåtna som ägarlägenheter eller bostadsrätter vilket möjliggör alternativa lösningar.

Med en starkare kapitalstruktur har vi därför goda möjligheter att skapa de bästa långsiktiga förutsättningarna för respektive fastighet och för bolaget som helhet. 

Fredrik Arpe, tf VD
22 februari 2023

Bokslutskommunikén och bolagets övriga finansiella rapporter finns tillgängliga på https://ir.nyttobostader.se/investerare/rapporter-presentationer/

För mer information kontakta
Fredrik Arpe, tf VD
[email protected]

Offentliggörande
Denna information är sådan information som Svenska Nyttobostäder AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08.00 den 22 februari 2023.

Svenska Nyttobostäder äger och förvaltar nyproducerade fastigheter i kommunikationsnära lägen i Stockholmsområdet. Bolagets Certified Adviser är Erik Penser Bank.