NP3 Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023

Delårsrapport Januari - mars

• Hyresintäkterna ökade med 22 % till 445 mkr (364).
• Driftöverskottet ökade med 26 % till 304 mkr (242).
• Förvaltningsresultatet minskade med 3 % till 169 mkr (173). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 5 % till 2,68 kr (2,83).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -66 mkr (129).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 mkr (437) vilket motsvarar -0,31 kr/stamaktie 7,66).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 105 mkr (426) varav 0 mkr (237) avsåg förvärv av fastigheter och 0 mkr (28) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture. Periodens investeringar avsåg i sin helhet befintliga fastigheter och nybyggnation (166).

Vd Andreas Wahlén kommenterar

Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 169 miljoner kronor (173), vilket är en minskning med 3 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds framför allt till högre räntekost­nader men också högre vinterkostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie uppgick till 2,68 kronor (2,83), en minskning med 5 procent, vilket ska ses i ljuset av att antalet stamaktier ökat efter den riktade emissionen i februari.

Under fjolåret uppnådde NP3 sitt hittills högsta förvaltnings-resultat. Vår prognos visar att förvaltningsresultatet kommer att minska under 2023, till följd av ökade räntekostnader. Detta är också något vi kan se under innevarande års första kvartal. Jag kan konstatera att vår enkla affärsmodell, med fokus på långsiktighet, består även i dessa tider. Det gör även vår lång­siktiga och främsta prioritet: Att stärka förvaltningsresultatet per aktie med bibehållen eller lägre operationell och finansiell risk.

De högre vinterkostnaderna, som framför allt uppstått i vår norra region, är inget anmärkningsvärt. Som fastighetsbolag med fokus på norra Sverige är det naturligt med varierande vintrar och detta kvartal påverkade vinterkostnaderna resulta­tet med nästan 10 miljoner kronor mer än budget. Trots dessa höga vinterkostnader ökade driftöverskottet med 26 procent i jämförelse med första kvartalet 2022.

Värdering

Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvar­talet upp med 7 bps till 6,78 procent, vilket delvis motverkades värdemässigt av att inflationsantagandet för 2023 justerades upp till 5 procent. Sammantaget har detta resulterat i att fastigheternas värdeförändring i kvartalet summeras till minus 66 miljoner kronor. Sedan första kvartalet i fjol har värderings­yielden justerats upp med 44 bps, vilket isolerat motsvarar en värdeförändring om -7,7 procent. Mot detta har förändringar i antagna framtida kassaflöden för våra fastigheter isolerat ökat fastighetsvärdet med 8,3 procent. Att bara läsa en rad om värdeförändringar kan således ge en felaktig bild om man uppfattar det som att NP3 enkom justerat fastighetsvärdet med 0,6 procent. Det är viktigt att se helheten av redovisade värdeförändringar.

Konjunkturen

Vi ser fortsatt stora investeringar i norra Sverige och det tillkommer kontinuerligt nya projekt. Ett datacenter för 18 miljarder kronor i Östersund är i skrivande stund den senast planerade större investeringen. Om alla investeringar blir av eller inte och i vilken grad det ger behov av mer lokaler låter jag vara osagt. Men nettouthyrningen, som kan ses som en indikator på efterfrågan, uppgick för NP3 till plus 10 miljoner kronor under kvartalet och under april till plus 3 miljoner kro­nor. Det är dock bara en indikation och vad en förändrad kon­junktur leder till är omöjligt att svara på. Faktum kvarstår att efterfrågan idag alltjämt är väldigt god i alla våra marknader.

Ovanliga beslut

Under kvartalet genomförde NP3 en stamaktieemission om drygt 600 miljoner kronor. Givet emissionen justeras progno­sen upp för årets förvaltningsresultat från 730 till 750 miljoner kronor, då skuld har amorterats vilket i sin tur medför mins­kade framtida räntekostnader. Prognosen pekar således mot att NP3 under 2023 kan komma att uppnå sitt näst högsta förvaltningsresultat sedan bolaget bildades.

Aktieemissionen har därtill gjort det möjligt att agera mer aktivt i fråga om uthyrning. Projektverksamheten i NP3 består primärt av många små och generellt sett mycket lönsamma om- och tillbyggnationer i form av hyresgästanpassningar. Dessa är en viktig del i vårt uthyrningsarbete för att erbjuda effektiva lokaler till våra kunder. Vi har sedan förra kvartalet ökat volymen investeringar i hyresgästanpassningar, vilket är en medveten väg framåt.

En emission av stamaktier är däremot ovanligt i NP3 och så skall det fortsätta att vara. Men för att minska refinansierings­risken, möjliggöra emissioner av obligationer på bättre villkor och vara en ännu mer aktiv aktör i uthyrningar tog vi ett ovan­ligt beslut. Genom den nyligen genomförda obligationsfinan­sieringen kunde vi även minska kommande förfall under 2024 med 700 miljoner kronor, vilket minskar refinansieringsrisken och ökar vår position för investeringar i en osäker marknad.

Vi är ödmjuka inför den svårprognosticerade framtiden, vår ambition är att agera med balans mellan investeringar och återhållsamhet. Samtidigt ser vi på sikt fortsatta möjligheter att, via vårt geografiska fokus samt vår affärsmodell med högavkastande fastigheter som skapar ett yield-gap jämfört med vår genomsnittliga räntenivå, bibehålla och utveckla lönsamheten för NP3 som bolag.

Denna information är sådan som NP3 Fastigheter är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom angiven kontaktpersons försorg, för offentliggörande 4 maj 2023 kl. 08.00 CEST.