NP3 Fastigheter Delårsrapport januari - juni 2022

Januari - juni

• Intäkterna ökade med 27 % till 746 mkr (586).
• Driftöverskottet ökade med 28 % till 529 mkr (414).
• Förvaltningsresultatet ökade med 30 % till 382 mkr (294). Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 31 % till 6,32 kr (4,84).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 420 mkr (609).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 963 mkr (796) vilket motsvarar 16,94 kr/stamaktie (14,03).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 1 617 mkr
  (1 019) varav 1 207 mkr (996) avsåg förvärv av fastigheter och 159 mkr (94) avsåg investeringar
  i intresseföretag och joint venture.
• Periodens investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnation uppgick till 328 mkr (176).

April - juni

• Intäkterna ökade med 29 % till 382 mkr (295).
• Driftöverskottet ökade med 28 % till 287 mkr (224).
• Förvaltningsresultatet ökade med 31 % till 209 mkr (160). Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 33 % till 3,49 kr/stamaktie (2,62).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 291 mkr (307).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 526 mkr (423) vilket motsvarar 9,27 kr/stamaktie (7,44).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 1 191 mkr (864) varav 970 mkr (925) avsåg förvärv av fastigheter och 131 mkr (77) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture.
• Periodens investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnation uppgick till 162 mkr (102).

Vd Andreas Wahlén kommenterar

Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 209 miljoner kronor, vilket är en ökning med 31 procent och det högsta resultat som NP3 har haft för ett enskilt kvartal. För halvåret uppgick förvaltningsresultatet till 369 miljoner kronor, vilket är en ökning med 30 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Förvaltningsresultatet per stamaktie för perioden uppgick till 6,32 kronor, en ökning med 31 procent. Ökningen av förvaltningsresultatet härleds primärt till ett större fastighetsbestånd, högre intäkter från vårt befintliga fastighetsbestånd samt en större resultatandel från intresseföretag och joint venture.

Jag vill börja med en reflektion kring svårigheten att se förändringar. Det är många gånger närmast omöjligt att förutspå dessa och vilka effekter de kan medföra. Att försöka ge träffsäkra bedömningar när det gäller omvärldsläget och utveckling för den globala ekonomin är mycket svårt, vilket det pågående kriget i Ukraina och de nuvarande höga inflationssiffrorna visar. Historiskt har jag försökt göra kvalificerade bedömningar utifrån min syn och kunskap. Jag har haft fel till övervägande del. Därför ger dessa reflektioner endast begränsad relevant input till er läsare. Även om vi på NP3 följer den globala utvecklingen noggrant kommer jag mot bakgrund av det ovannämnda att i större utsträckning inrikta mina VD-ord på utvecklingen för NP3 och för norra Sverige.

Norra Sveriges attraktionskraft

Jag skrev senast om alla investeringar som planeras och som genomförs i vår geografiska marknad, norra Sverige. Vi ser alltjämt samma mönster. Nyligen blev det klart att Sundsvalls kommuns energibolag planerar att investera 6 miljarder kronor för att framställa fartygsbränsle. Hur många av alla de industriella satsningarna som verkligen blir av får framtiden utvisa men det intresse som finns för vår marknad växer. Förutom investeringarna har industrin fått stora underliggande ordrar som också bidrar till en fortsatt god efterfrågan på lokaler i vårt kärnsegment – lager och industrilokaler. Under kvartalet har uthyrningsverksamheten varit positiv och nettouthyrningen, som kan ses som en indikator på efterfrågan i vår verksamhet, uppgick till över 6 miljoner kronor. Under första halvåret uppgick nettouthyrningen till 22 miljoner kronor.

Framtid

Inflationen är hög i hela vår omvärld och det påverkar våra räntenivåer och våra antaganden för fortsatta investeringar. NP3s snittränta har gått från 2,51 till 2,72 procent och betydligt högre räntor kan förväntas inom ett år och därmed högre snittränta för NP3. Vi följer de olika räntebanorna med tillhörande prognoser som utgör antaganden för våra kalkyler om avkastningen på våra investeringar. Vår värderingsyield vid kvartalets utgång uppgick till 6,28 procent, vilket ur ett historiskt perspektiv ger en fortsatt stor skillnad mot räntenivån. NP3 har aldrig utgått från att räntan för evigt skulle vara noll. När vi startade NP3 hade vårt första banklån 5,75 procent i ränta och förvärv skedde på nivån 7 till 8 procents direktavkastning, det vill säga en betydligt mindre marginal samtidigt som vi uppvisade en god lönsamhet.

NP3s investeringar ger i snitt drygt 6 procent i avkastning. Ett antagande om en fortsatt inflation på 6 procent kombinerat med att i stort sett samtliga hyresavtal har KPI eller annan indexjustering medför ett oförändrat fastighetsvärde även om direktavkastningen skulle gå upp med 0,35 procent. Då efterfrågan på lokaler är stor, och med beaktande av att vi har över 2 200 hyresgäster, bedömer jag att NP3 har goda förutsättningar att få täckning för inflationen även på lång sikt.

Ser vi till inflationens påverkan på NP3s intjäning ökar våra intäkter med ett inflationsantagande om 6 procent enligt ovan. Med en ränteökning om uppskattningsvis 2 procent i närtid som sedan planar ut får vi en påverkan på vår intjäning med 1,3 procent högre snittränta baserat på vår nuvarande räntesäkringsnivå. Med 12 miljarder kronor i lån motsvarar detta 150 miljoner kronor högre räntekostnader per år. På våra intäkter om 1,5 miljarder kronor ger indexeringen på 6 procent ytterligare intäkter på 90 miljoner kronor. Drar vi ut den beräkningen till ytterligare ett år och utgår från en inflation om 4 procent för det kommande året innebär det en ökad intäkt på 150 miljoner kronor jämfört med idag. Det innebär alltså att NP3 får en god täckning för sina ökade räntekostnader.

Dessa resonemang blir väldigt schematiska då de innefattar flertalet osäkra parametrar men de ger en god bild över påverkan på den framtida intjäningen och var de huvudsakliga riskerna och möjligheterna ligger hos NP3.

Investeringarna för årets första sex månader uppgick till 1 617 miljoner kronor. 328 miljoner kronor avser projektverksamhet, vilket NP3 under senaste året försökt att öka då avkastningen bedömts som gynnsammare för våra aktieägare. Givet osäkerheten i finansieringsmarknaden och i konjunkturen kommer vi fortsatt vara selektiva med våra investeringar och vi kommer ännu mer prioritera projekt med kortare återbetalningstider, det vill säga hyresgästanpassningar. NP3 kommer med andra ord prioritera sina befintliga kunder och investeringar som ger en stabil och trygg avkastning. Nettoinvesteringar är den huvudsakliga förklaringen till att intjäningsförmågan ökat till 14,03 kronor per stamaktie. Detta är en ökning med 25 procent från ifjol vid samma tidpunkt och med 7 procent från årsskiftet.

Vi bibehåller våra nyckeltal men ökar vår intjäning och diversifiering. Detta är en väg som vi försökt att hålla oss till sedan länge och det gäller även fortsättningsvis!

Informationen är sådan som NP3 Fastigheter är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014) samt lag (2007:528) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom angiven kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 8 juli 2022 kl. 08:00 CEST.