NP3 Fastigheter Bokslutskommuniké 2023

Januari - december

• Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 797 mkr (1 551).
• Driftöverskottet ökade med 18 % till 1 353 mkr (1 149).
• Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 745 mkr (785). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 10 % till 11,76 kr (13,00).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -372 mkr (341).
• Årets resultat efter skatt uppgick till -61 mkr (1 244) vilket motsvarar -2,43 kr/stamaktie (21,04).
• Årets nettoinvesteringar uppgick till 715 mkr (2 342) varav 408 mkr (1 662) avsåg förvärv av fastigheter, 451 mkr (602) investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer och -128 mkr (214) avsåg förändringar i innehav av intresseföretag och joint venture.

Oktober – december

• Hyresintäkterna ökade med 14 % till 464 mkr (408).
• Driftöverskottet ökade med 13 % till 346 mkr (306).
• Förvaltningsresultatet minskade med 4 % till 175 mkr (184). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 10 % till 2,72 kr (3,01).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 34 mkr (-84).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -140 mkr (53) vilket motsvarar -2,71 kr/stamaktie (0,45).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 147 mkr (282) varav 91 mkr (118) avsåg förvärv av fastigheter, 181 mkr (127) investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer och -110 mkr (45) avsåg förändringar i innehav av intresseföretag och joint venture.

Styrelsens förslag till utdelning

Styrelsens förslag till utdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels av kontant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie. Baserat på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 2023 om 31,80 kr motsvarar sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stamaktie i NP3. Med en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie uppgår värdet på den totala utdelningen till 5,475 kr/stamaktie (5,00). Stamaktieutdelningen föreslås fördelas på fyra tillfällen där sakutdelningen sker efter årsstämman i maj. Därefter fördelas utdelningen på tre utbetalningstillfällen med vardera 0,50 kr/stamaktie. Förslag på avstämningsdagar för utdelning kommer att framgå av styrelsens fullständiga förslag om utdelning.

Styrelsen föreslår vidare en utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00 kr/preferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 0,50 kr. Total föreslagen utdelning uppgår till 391 mkr* (363), vilket är en ökning med 8 procent och motsvarar 58 procent (54) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt vilket är något över bolagets utdelningspolicy. Föreslagen utdelning per stamaktie motsvarar en ökning om 10 procent.
Emilshus B-akties stängningskurs den 8 februari 2024 uppgick till 34,80 kr vilket motsvarar en sakutdelning om 4,35 kr/stamaktie och en total utdelning om 5,85 kr/stamaktie.

Prognos för 2024

För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 820 mkr.

Vd Andreas Wahlén kommenterar

Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 745 miljoner kronor (785), vilket är i paritet med vår tidigare lämnade prognos. För fjärde kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 175 miljoner kronor (184). Resultatet är en minskning med 5 respektive 4 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie för året uppgick till 11,76 kronor (13,00), en minskning med 10 procent.

För året ökade hyresintäkterna med 16 procent och driftöverskottet med 18 procent. Trots att kassaflödet från våra fastigheter stärks med 18 procent under 2023 har det skett en nominell nedskrivning på fastighetsbeståndet. Detta till följd av att avkastningskraven ökat från 6,71 procent till 7,12 procent. Det är med andra ord en nedskrivning för 2023 med 6 procent av fastigheternas marknadsvärde, vilket motsvarar 1 120 miljoner kronor. Det ökade driftöverskottet har dock minskat effekten på nedskrivningen med 744 miljoner kronor.

Konjunktur
Nettouthyrningen är positiv med 4 miljoner kronor för kvartalet och med 34 miljoner kronor för helåret. Uppsägningar om 15 miljoner kronor påverkar 2023 års nettouthyrning där NP3 vid förvärvstillfället medvetet valt att köpa en kommande vakans för att den långsiktiga affären bedömts som positiv. Som jag varit inne på tidigare visar nettouthyrning enbart en tendens på efterfrågan då ersättning för investeringar så som hyresgästanpassningar ofta måste beaktas.

Efterfrågan på våra orter är fortsatt god, även om den inte är på samma nivå som för drygt ett år sedan. Det faktum att NP3 har medarbetare nära våra fastigheter och marknader ger tillsammans med NP3s finansiella möjligheter bra förutsättningar för en bibehållen stabil utveckling. Vårt fokus är att på lång sikt värna ett högt och stabilt kassaflöde. De rörelser vi ser bland våra hyresgäster i vårt fastighetsbestånd drivs främst av behov av större lokaler, vilket ofta hanteras genom nyproduktion i egen regi. Sammantaget tyder det på en marknad som är fortsatt väl fungerande för våra hyresgäster men också på att det är svårt att hitta alternativa lokaler. Jag har varit tydlig med att våra vakanser är en tillgång för NP3 och vår fortsatta utveckling. NP3 har som mål att alltid utvärdera investeringar utifrån vad som är långsiktigt rätt och jag är som sagt övertygad om att våra vakanser ur det perspektivet är en tillgång för att öka vårt resultat.

Intresseföretag och joint venture
NP3 har under senaste året valt att renodla bolagets joint venture och intresseföretag. Kapitalandelen har minskat från 1 064 miljoner kronor till 468 miljoner kronor sedan förra årsskiftet. De marknadsförändringar som fanns när dessa positioner byggdes upp råder inte idag och ett ökat kassaflöde som NP3 kan styra och allokera i egen verksamhet är idag än viktigare.

I början av december sålde NP3 samtliga preferensaktier i Emilshus och minskade sin ägarandel, därav har Emilshus omklassificerats från intresseföretag till omsättningstillgångar i form av börsnoterade aktier. Redovisningsmässigt innebär omklassificeringen en negativ påverkan på förvaltningsresultatet för 2023 med 3 miljoner kronor och vår intjäningsförmåga från intresseföretag minskar med cirka 30 miljoner kronor.

Emilshus har en mycket kompetent organisation och ledning med Jacob Fyrberg i spetsen och är ett bolag som till stora delar liknar NP3 men med verksamhet på andra orter. Mot den bakgrunden var NP3 en tidig investerare i Emilshus uppstart och den värdestegring som NP3s aktieägare har åtnjutit tack vare detta har varit god under åren. Inför årsstämman föreslår styrelsen att NP3s aktieägare skall få en direkt exponering mot Emilshus genom en sakutdelning.

Förslaget innebär att varje stamaktie i NP3 ger 1/8 B-aktie i Emilshus, som delas ut i maj, samt därutöver en kontant utdelning om 1,50 kronor, vilken utbetalas med 50 öre vid tre tillfällen. Förslaget till utdelning ligger på en något högre nivå än vad som följer av vår utdelningspolicy då en stor andel sker som sakutdelning. Baserat på Emilshus börskurs per 31 december om 31,80 kronor innebär förslaget sammantaget en total utdelning på cirka 5,5 kronor per stamaktie, en ökning med 10 procent. Sakutdelningen bidrar till att renodla NP3s aktieinnehav samt till att Emilshus får en bredare aktieägarbas med stor preferens för dess tillgångar och affärsmodell, vilket bör vara positivt för både NP3s och Emilshus aktieägare.

2024
Prognosen för NP3s förvaltningsresultat 2024, det vill säga resultat med befintligt fastighetsbestånd före värdeförändring och skatt, uppgår till 820 miljoner kronor. Detta utgör en ökning med 10 procent i jämförelse med 2023 års utfall, trots den påverkan som omklassificieringen av Emilshus har på förvaltningsresultatet.

Krig och ökade spänningar med stort mänskligt lidande präglar tillvaron på flera håll i omvärlden, vilket på olika sätt påverkar även oss i Sverige. Samtidigt rapporterar Konjunkturinstitutet om ljusare signaler från samtliga sektorer i Sverige, även om konfidensindikatorn för bygg- och anläggningsverksamhet endast stigit marginellt, från en låg nivå. Norra Sverige har relativt sett fortsatt mycket goda förutsättningar, vilket märks i bland annat efterfrågan från nyetablerade bolag. Framtiden är alltjämt svårprognostiserad och för NP3 ligger fokus fortsatt på att värdera risk kontra möjligheter. Refinansieringsrisken ska ses i ljuset av att vi under 2024 inte har några betydande volymer på banklån att refinansiera och att det obligationslån som förfaller i oktober skulle kunna hanteras via kassa om så bedöms vara bäst för våra aktieägare.

Givet avkastningskraven på fastigheterna och det yieldgap som finns mot vår snittränta, har NP3 en fortsatt lönsam affär. NP3 har investerat 91 miljoner kronor under fjärde kvartalet i förvärv och avyttrat fastigheter för 40 miljoner kronor. För 2024 ser vi intressanta möjligheter men är fortsatt återhållsamma till dess vi ser en mer långsiktigt stabil kapitalmarknad. Våra investeringar kommer även initialt under 2024 ske i vårt eget fastighetsbestånd, främst genom hyresgästanpassningar, energiprojekt och nyproduktion på egen mark, där vi idag får den högsta riskjusterade avkastningen. Vi har idag nyproduktionsprojekt som ger mellan 8 och 10 procents direktavkastning då vi bygger på egen mark. NP3 kommer dock även att utvärdera transaktioner i våra marknader och vi kommer kunna agera om vi ser rätt förutsättningar. NP3 skall över tid vara ett tillväxtbolag med målsättningen att öka vårt förvaltningsresultat per stamaktie med minst 12 procent till bibehållen eller lägre finansiell risk.

Jag vill avslutningsvis rikta ett stort tack till NP3s alla medarbetare för ert engagemang och ansträngningar under 2023. Jag vill även rikta ett tack till våra aktieägare, finansiärer och övriga engagerande intressenter, ni gör NP3 till ett bättre bolag, tack!

Andreas Wahlén