Neobo Fastigheter AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2024

Januari-mars 2024

• Hyresintäkterna ökade till 227 mkr (214). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 6,9 procent till följd av föregående års hyreshöjningar i bostadsbeståndet, minskad vakans samt årets hyresökning i kommersiella avtal. Årets hyreshöjning i bostadsbeståndet får full effekt under tredje kvartalet och har inte påverkat första kvartalet nämnvärt.
• Driftnettot för första kvartalet minskade till 91 mkr (98). Minskningen förklaras delvis av att jämförelsen mellan första kvartalet 2023 och första kvartalet 2024 är missvisande, eftersom kostnader hänförliga till första kvartalet 2023 inkom först under andra kvartalet 2023. Minskningen förklaras också av ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning till följd av en kallare och mer snörik vinter.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 11 mkr (29). Minskningen förklaras delvis av att jämförelsen mellan första kvartalet 2023 och första kvartalet 2024 är missvisande, eftersom kostnader hänförliga till första kvartalet 2023 inkom först under andra kvartalet 2023. Minskningen förklaras också av ökade kostnader för drift och finansiering samt av att jämförelsestörande administrationskostnader om 2 mkr har belastat första kvartalet.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till -130 mkr (-329).
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång uppgick till 13 798 mkr (14 018).
• Periodens resultat uppgick till -27 mkr (-222) motsvarande -0,19 kr/aktie (-1,53).
• Substansvärdet uppgick till 44,99 kr per aktie (45,83).

Viktiga händelser under första kvartalet

• I februari avyttrades sex bostadsfastigheter i Eskilstuna till ett underliggande fastighetsvärde om 113 mkr, vilket var i nivå med den senast genomförda externvärderingen.
• Neobo har färdigställt sitt första klimatbokslut och fastställt kort- och långsiktiga hållbarhetsmål.
• Under kvartalet har Neobo blivit medlemmar i EPRA, European Public Real Estate Association.
• I februari lämnade Peter Wågström styrelsen på egen begäran till följd av ett annat bolagsengagemang.

VD-ORD
Ökade hyresintäkter och minskad vakansgrad
Vår verksamhet fortsätter att utvecklas på ett positivt sätt med ökade hyresintäkter och minskad vakansgrad. Hyresintäkterna ökar med 6,9 procent i jämförbart bestånd och det råder en stark efterfrågan på hyreslägenheter i Sverige. Samtidigt som vi har en positiv intäktsutveckling, har våra kostnader för bland annat uppvärmning, snöröjning och finansiering ökat. Därutöver är jämförelsen mellan första kvartalet 2023 och första kvartalet 2024 inte rättvisande, eftersom kostnader hänförliga till första kvartalet 2023 inkom först under andra kvartalet 2023.

Stadigt sjunkande vakansgrad
Att minska vakansgraden genom att erbjuda bra boende för alla är en av våra viktigaste prioriteringar. Vi gick in i föregående år med en vakansgrad i bostadsbeståndet på 6,6 procent och avslutar det första kvartalet i år på 5,0 procent. Det är ett antal olika åtgärder som har lett fram till denna förbättring, såsom effektivare marknadsföring, renovering av tomställda lägenheter och ett målmedvetet arbete från våra engagerade medarbetare. I vår fastighet i Tidaholm, med totalt 237 lägenheter, har vi sedan sommaren 2023 lyckats minska antalet lediga lägenheter från 42 till 9, tack vare ett dedikerat och lösningsorienterat arbete från vårt team på plats.

Vi fortsätter också att arbeta målmedvetet med insikterna från den kundundersökning som genomfördes i höstas för att öka attraktiviteten och trivseln i våra bostadsområden och på det sättet sänka vakansgraden ytterligare.

Optimeringen av vår portfölj påbörjad
I februari avyttrade vi sex lågavkastande bostadsfastigheter i Eskilstuna till ett underliggande fastighetsvärde om 113 mkr, vilket var i nivå med den senast genomförda externvärderingen. De sex fastigheterna står inför betydande investeringar, vilket innebär att försäljningen kommer bidra till att stärka vårt kassaflöde framöver. Likviditeten i transaktionsmarknaden har ökat markant sedan föregående år, vilket är positivt både för oss och för fastighetsmarknaden som helhet.

Stabil finansiell position med uteslutande bankfinansiering
Neobo har en stabil finansiell position med uteslutande bankfinansiering från nordiska banker. Vår höga räntesäkringsgrad har på ett effektivt sätt motverkat den kraftiga ränteuppgång som ägt rum under det senaste året. För att öka förutsägbarheten i framtida kassaflöden och sänka den finansiella risken ytterligare har vi under kvartalet ingått nya swapavtal och förlängt vår räntebindning till 2,8 år (2,2).

Avkastningskraven har fortsatt att stiga under kvartalet och det genomsnittliga avkastningskravet som används i externvärderingarna uppgår nu till 4,9 procent. Fastighetsportföljens värdeminskning till följd av högre avkastningskrav har dock motverkats av antaganden om högre hyresökningar de kommande åren. Den orealiserade värdeförändringen under kvartalet uppgick till -0,9 procent.

Pågående hyresförhandling
Vid kvartalets utgång hade vi förhandlat klart omkring 74 procent av våra hyresintäkter i bostadsbeståndet, med en genomsnittlig hyresökning om 5,1 procent. Resterande förhandlingar beräknas slutföras under andra kvartalet och få full effekt under årets tredje kvartal.

Fokus på hållbart värdeskapande
Vårt viktigaste fokus är att öka avkastningen från fastighetsportföljen genom att höja hyresintäkterna, sänka vakansgraden och genomföra värdeskapande investeringar. Vi har också påbörjat vår viktiga hållbarhetsresa som du kan läsa mer om i hållbarhetsavsnittet i denna rapport. Detta tillsammans med fortsatt förädling och en mer aktiv portföljoptimering ska kunna ta oss närmare vårt mål om en avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Nu pågår ett intensivt arbete med att förbereda Neobo för ett byte till Nasdaq Stockholms huvudlista under året, i syfte att skapa de bästa förutsättningarna för att leverera en attraktiv totalavkastning till våra aktieägare framöver.
 
Stockholm den 23 april 2024
 
Ylva Sarby Westman, VD