Delårssrapport januari-mars 2023: Vi går mot ljusare tider

Resultat i korthet första kvartalet 2023

• Hyresintäkterna ökade med 7 procent och uppgick till 183,2 Mkr (170,5).
• Driftsöverskottet ökade med 11 procent och uppgick till 110,8 Mkr (100,2) och överskottsgraden uppgick till 59 procent (59).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 31,4 Mkr (58,9).
• Periodens resultat uppgick till 9,3 Mkr (224,3) motsvarande ett resultat per aktie om -0,02 kr per aktie (1,37) före utspädning och -0,02 kr per aktie (1,37) efter utspädning. Jämförelsetal per aktie omräknade efter aktiesplit 4:1 maj 2022.
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till -9,2 Mkr (93,3), varav 12,6 Mkr (22,7) avsåg projektvinster.
• Värdeförändring derivat uppgick till -20,6 Mkr (127,6).

Väsentliga händelser under kvartalet

• Fortsatt stark nettouthyrning, 6,9 Mkr.
• Nya hyresavtal på Entré och Värnhem i Malmö.
• Bostadshyror höjs med 5% i Malmö.
• Projektvinster om 13 Mkr redovisas under perioden – Mål 100 Mkr per år.

VD Olof Andersson kommenterar:

”Vi befinner oss på rätt plats i rätt segment, med stabila finanser och en attraktiv fastighetsportfölj. Trots den utmanande omvärlden står Trianon starkt och gjorde efter kvartalets utgång sin största försäljning någonsin. Nu fortsätter arbetet med att utveckla vårt befintliga bestånd, söka nya affärsmöjligheter och visa varför bostäder i en expansiv region är en riktigt bra investering.

Under första kvartalet ökade vi våra hyresintäkter med 7 procent och vi ökade vårt driftnetto med 11 procent, trots ökade energikostnader. Vi hade en positiv nettouthyrning om 6,9 Mkr och märker en god efterfrågan på alla typer av lokaler. Efterfrågan på bostäder är hög i vår expansiva region och vi har över 100 sökande till nästan varje lägenhet som blir ledig.

Fortsatt anpassning till nya förutsättningar 
Den stigande räntan innebär en utmaning för vårt förvaltningsresultat, som under första kvartalet minskade med 47 procent till 31,4 Mkr (58,9). Under kvartalet har vi räntesäkrat med swappar om 750 Mkr och räntetäckningsgraden är fortsatt av högsta prioritet.

Efter kvartalets utgång har vi genomfört en större transaktion där vi sålt fastigheter för 1,3 Mdkr, merparten i kommuner som inte är strategiska för Trianon. Vi koncentrerar härmed beståndet till de expansiva kommunerna Malmö, Burlöv och Svedala i syfte att säkerställa fastighetsvärdena. Framöver kommer vi enbart att förvärva fastigheter som höjer vår direktavkastning, som under kvartalet har ökat till nästan 4,3 procent.

Under kvartalet har vi omfinansierat 600 Mkr samt säkerställt bankfinansiering av den obligation som förfaller i augusti. Därefter är vi till 100 procent bankfinansierade, förutom vår hybridobligation som förfaller hösten 2025 och som innehas till 65 procent av Trianons huvudägare.

Även om räntan utvecklas i nivå med marknadens prognoser kommer vi vara tillbaka på tillväxtresan redan 2024. Detta genom positiv nettouthyrning, ökade intäkter och färdigställande av projekt. Under de närmaste 12 månaderna sker inflyttningar i projekt som tillsammans ger nya hyresintäkter om cirka 25 Mkr per år. Se sidan 13 om Trianons intjäningsförmåga vid genomförd transaktion och genomförda projekt.

Vi förväntar oss höga hyreshöjningar på bostäder framöver. För närvarande följer hyrorna inte kostnadsutvecklingen i samhället, vilket är en nödvändighet om vi ska kunna behålla servicen, kvaliteten samt underhållet för våra hyresgäster.

Skillnad på bostäder och bostäder
Det är skillnad på bostäder och bostäder. Vi äger och förvaltar bostäder i Malmö, en stad med stadig tillväxt och en stark och fungerande brf-marknad. Trots rådande situation var genomsnittspriserna på bostadsrätter under mars månad 33 190 kr per kvm* + belåning i föreningarna. Det innebär att ombildning av Trianons bostäder, med bokförda värden på cirka 26 000 kr per kvm, kan vara en väldigt lönsam affär. Trots att vi inte har det på agendan idag är det en möjlighet vid eventuell avyttring som ett alternativ till en traditionell fastighetstransaktion. Att vi redan idag ser flera hyresrätter som ombildas, stärker givetvis våra värderingar.

Naturligtvis har ökande räntor en negativ påverkan på fastighetsvärdet, men i en expansiv region som Malmö har efterfrågan väsentligt större inverkan på värdet än räntan. Bara under första kvartalet växte Malmö med 1 100 personer, samtidigt som det i princip inte beviljades några bygglov alls. Dessutom krävs det i snitt över 3 års köande i den kommunala bostadskön för att få en lägenhet.

Fokus på värdeskapande
Under första kvartalet färdigställdes det nya Rosengårdsbiblioteket om 2 000 kvm och den stora stadsdelen fick en ny modern och välkomnande mötesplats. Vi färdigställde också ombyggnaden av Entréfastigheten Rolf 6. Vi har på några år omvandlat Entré från ett misslyckat köpcentrum till att i dag innehålla kontor, handel och samhällsservice. I dag är 98 procent av fastigheten uthyrd och Entré är en perfekt symbol för Trianons förmåga att se möjligheter där ingen annan gör det.

När det gäller projektportföljen har vi för närvarande 700 lägenheter i produktion. Av dessa är 390 lägenheter sålda genom forward funding och resterande 310 kommer att färdigställas under de närmaste 12 månaderna. I Svedala var det klart för inflyttning förra veckan och vi färdigställer i Sege Park till sommaren samt i Hyllie under första kvartalet nästa år.

Vi kommer inte att byggstarta några nya projekt förrän byggkostnaderna har sjunkit, något som vi redan ser en tendens till. Däremot fortsätter vi att utveckla nya projekt och har stort fokus på värdeskapande byggrätter. Vi har flera parallella processer i gång, däribland Spiralen i centrala Malmö med cirka 20 000 kvm BTA samt 60 radhus i Husie. På bästa läge på Limhamn har vi det uppmärksammade siloprojektet med 15 000 kvm BTA där arkitekttävlingen med skisser på områdets gestaltning avgjordes under första kvartalet. Utöver det har vi två projekt i Svedala med både radhus och flerfamiljshus och ett bostadsprojekt intill Entré. I vårt joint venture med Wallfast i Burlöv har vi inlett en detaljplaneprocess gällande 70 000–100 000 kvm BTA. Samtliga detaljplaneprojekt är bokförda till nedlagda kostnader, vilket innebär att vi har stora möjligheter till värdeskapande.  

Från arbetslöshet till Trianon
Tuffare tider innebär inte att vi drar ner på tempot i vårt hållbarhetsarbete. Under kvartalet startade jobbsatsningen "Färdighet ger möjlighet" där fem av våra egna hyresgäster i Lindängen, Hermodsdal och Nydala i Malmö anställts i samarbete med Arbetsförmedlingen för att hålla rent och snyggt i och runt våra fastigheter. Våra nya kollegor går nu från arbetslöshet till tre månaders praktik och därefter en anställning som upphör efter 12 månader. Den här insatsen speglar vår vilja att ta hand inte bara om våra hus utan också om människorna som bor i dem.

Vi fortsätter att renovera lägenheter på ett sätt som ger fortsatt rimliga hyror och antal renoverade lägenheter under kvartalet uppgick till 42. Vi gör fortsatt omfattande insatser med energieffektiviseringar och kunde under kvartalet se positiva resultat. Inför sommaren pågår ett arbete med att rekrytera unga, 16–20 år, i våra bostadsområden som ska sommarjobba hos oss. Dessutom är Trianons och MKB:s stiftelse, Stiftelsen Momentum, i gång med planeringen inför sommarmånaderna där aktiviteter såsom bokläsning, idrott, konst med mera kan besökas av barn och unga i Lindängen, Hermodsdal, Nydala och Rosengård. Jag är enormt glad och stolt att stiftelsen föregående år lyckats tillhandahålla hela 22 000 deltagartillfällen för barn och unga.

Största försäljningen någonsin
Efter kvartalets utgång genomförde vi den största försäljningen av fastigheter i bolagets historia, då fastigheter till ett värde av 1,3 Mdkr avyttrades. Det är mycket glädjande att vi trots ett utmanande marknadsläge kan genomföra en större fastighetsaffär där försäljningen gjordes på en nivå i linje med våra bokförda värden. Nu koncentrerar vi vårt bestånd till Malmö, Svedala och Burlöv – kommuner med stark tillväxt och stor efterfrågan på bostäder och lokaler.

Nu har vi utökade resurser att göra kloka investeringar i vårt bestånd, renovera lägenheter, energieffektivisera och investera i hyresgästanpassningar vid ny uthyrning. Därtill kan vi ta tillvara möjligheter till nya goda affärer och utvärderar för närvarande flera transaktioner, både på köp- och säljsidan.

Affären förväntas vara fullt genomförd under 2023 och 150 Mkr av köpeskillingen erläggs i form av aktier i Stjernplan AB (publ), vars ägare har för avsikt att notera bolaget. Trianon kommer i samband med noteringen föreslå en extra bolagsstämma att dela ut aktierna till Trianons aktieägare. Beståndet vi nu avyttrar kommer till 75 procent från förvärvet av Signatur Fastigheter hösten 2021. Det är speciellt glädjande att konstatera att vi sedan hösten 2021 gjort en vinst på cirka 150 Mkr på Signaturförvärvet. När transaktionen är genomförd stärker det vår redan starka balansräkning och förbättrar vår räntetäckningsgrad samt sänker vår belåningsgrad med nästan 4 procent. Affären har marginell påverkan på vårt förvaltningsresultat framöver.

Förväntad tillväxt 2024
Vi är i en omställning till nya förutsättningar med inflation, ökande räntor och höga energikostnader. Samtidigt har vi hög efterfrågan på våra bostäder och lokaler och väldigt säkra hyresintäkter eftersom 95 procent av intäkterna kommer från bostäder, samhällsfastigheter samt bostadsnära handel. Vi har renodlat vår verksamhet till tre kommuner. Vi är på rätt plats och vi är i rätt segment. Efter omställning under 2023 förväntar vi oss tillväxt under 2024.

Malmö 4 maj 2023

Olof Andersson
VD

Presentation av delårsrapporten
En konferens på Teams för investerare, analytiker och media kommer att hållas den 4 maj kl 09:30 – 10:00. Rapporten presenteras av Olof Andersson, VD och Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD.

Anslutning till mötet 
Anslut till mötet genom att klicka på denna Teams-länk.

För att delta i behövs ingen föranmälan. Vänligen anslut fem minuter innan utsatt tid för att möjliggöra för mötet att börja i tid.

FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA:

Olof Andersson, VD
Telefon: 040 611 34 97
[email protected]

Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD
Telefon: 040 611 34 85
[email protected]

Denna information är sådan som Fastighets AB Trianon (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 4 maj 2023, kl 07.45.