Delårsrapport januari - september 2024

Januari - september

• Hyresintäkterna ökade med 10 % till 1 469 mkr (1 333).
• Driftöverskottet ökade med 10 % till 1 105 mkr (1 007).
• Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 629 mkr (569). Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 9 % till 9,88 kr (9,06).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 202 mkr (-406).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 549 mkr (78) vilket motsvarar 8,49 kr/stamaktie (0,31).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 718 mkr (568) varav 189 mkr (317) avsåg förvärv av fastigheter, -33 mkr (0) avsåg avyttrade fastigheter och 70 mkr (-19) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture. Periodens investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer uppgick till 492 mkr (270).

Juli - september

• Hyresintäkterna ökade med 10 % till 491 mkr (444).
• Driftöverskottet ökade med 11 % till 404 mkr (365).
• Förvaltningsresultatet ökade med 23 % till 253 mkr (206). Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 23 % till 4,00 kr (3,25).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 45 mkr (-165).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 110 mkr (39) vilket motsvarar 1,54 kr/stamaktie (0,33).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 265 mkr (106) varav 0 mkr (19) avsåg förvärv av fastigheter och 56 mkr (-2) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture. Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer uppgick till 210 mkr (89).

Vd Andreas Wahlén kommenterar
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 253 miljoner kronor (206) och för perioden till 629 miljoner kronor (569), en ökning med 23 respektive 11 procent i jämförelse med föregående år. Ökningen härleds till ett högre driftöverskott från vårt fastighetsbestånd samt lägre finansiella kostnader. Förvaltningsresultatet per genomsnittligt antal stamaktie för delåret uppgick till 9,88 kronor (9,06), en ökning med 9 procent. För kvartalet ökade förvaltningsresultatet per stamaktie med 23 procent till 4,00 kronor (3,25).

Vår prognos för förvaltningsresultatet 2024 uppgår till 850 miljoner kronor, en ökning från 830 miljoner kronor förra kvartalet.

Nyemission
I slutet av tredje kvartalet genomförde NP3 en riktad nyemission om 4 miljoner stamaktier vilket inbringade 1 000 miljoner kronor. Emissionen genomfördes huvudsakligen av tre anledningar:

1.      Finansiera förvärv av en fastighetsportfölj i Östersund om 755 miljoner kronor.
2.      Skapa förutsättningar att agera på förvärvsmöjligheter.
3.      Stärka bolagets nyckeltal och bredda aktieägarbasen.

Förvärvet som kräver ett stämmobeslut, innebär att vi i november tillträder bland annat en större fastighetsportfölj på Frösön i Östersund. Fastigheterna innehöll tidigare flygflottilj F4 och ligger i direkt anslutning till Östersund Åre flygplats. Detta ger förutsättningar till fortsatt god utveckling då intresset för säkerhet och försvar ökat markant. Efter tillträdet kommer Fortifikationsverket vara NP3s enskilt största hyresgäst.

Emissionen ger förutsättningar att genomföra ytterligare investeringar och vi ser goda möjligheter att i närtid kunna agera i transaktionsmarknaden. Den riskjusterade avkastningen bedöms som god på förvärven, då prisförväntningarna från säljarna dämpats och då räntenivåerna gör att yieldgapet ökat till 250–350 bps beroende på skuldens bindningstid.

Emissionen medför att NP3 stärker sina nyckeltal och breddar aktieägarbasen, vilket ger en bättre likviditet i aktien och gagnar våra aktieägare långsiktigt. Nyckeltalen per rapportdagen påverkas av att tillträdet av fastighetsportföljen inte genomförts ännu vilket innebär en lägre nettoskuld. Samtidigt kommer exempelvis räntetäckningsgraden fortsätta att stärkas då våra finansiella kostnader minskar och intäkterna stärks. Sammantaget kommer emissionen ge förutsättningar att öka vinsten per stamaktie till en lägre finansiell risk vilket överensstämmer med vår långsiktiga, övergripande målsättning.

Verksamhet och konjunktur
Det finns en oro kring konjunkturen generellt och specifikt angående de så kallade ”gröna satsningarna”. Jag kan konstatera att den diversifiering som NP3 fokuserat på sedan starten av bolaget gör att den påverkansgrad som kan kopplas till enskilda hyresgäster, näringar och specifika orter är begränsad.

Vi har under tredje kvartalet varit del i tre rekonstruktioner av hyresgäster till NP3. Trots att dessa medfört kundförluster och negativ nettouthyrning påverkar de inte helheten i NP3. Nettouthyrningen uppgick till 14 miljoner kronor för kvartalet, vilket inkluderar negativ påverkan från ovan nämnda rekonstruktioner på över 5 miljoner kronor. Vi läser om havererande satsningar i norra Sverige men som tendensen i fråga om nettouthyrningen visar påverkar inte heller det NP3 nämnvärt.

Den främsta anledningen till detta är att NP3 startade sin verksamhet innan några av dessa satsningar ens kom på tal. Bolaget är således inte byggt utifrån dessa satsningar, som endast kan kopplas till en mindre del av våra förhyrningar. Däremot vill jag understryka att min syn är att norra Sverige fortsatt kommer att gynnas av att det finns stor tillgång till grön energi. Den gröna energin kommer vara en viktig beståndsdel vid en omställning till ett mer hållbart samhälle. Om sedan den gröna energin skall användas till batteri-, vätgas- eller stålproduktion eller något helt annat har jag, naturligtvis, inte några svar på och inte heller på när i tiden detta kommer ske. Men den långsiktiga trenden för norra Sverige känner jag mig trygg i och NP3 skall fortsätta rikta ansträngningar kopplade till utvecklingen mot ett mer hållbart samhälle ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv.

Under 2021 genomförde NP3 ett antal större transaktioner med på förhand kända kommande uppsägningar och därmed vakans som förutsättning vid förvärven. Med dessa vakanser inkluderade är den nuvarande uthyrningsgraden trots det stabil och uppgår till 93 procent, vilket är i paritet med tidigare perioder.

Vi ser en fortsatt god efterfrågan på kommersiella lokaler i våra regioner. Projektvolymen fortsätter att öka något och vi ser inte någon större avmattning i närtid. Men konjunkturen är utmanande vilket gör att det kan svänga väldigt snabbt, såväl nedåt som uppåt.

Avslutningsvis
Värderingsyielden uppgick till 7,14 procent. Fastighetsvärdet ökade med 255 miljoner kronor i kvartalet och uppgick till totalt 21 127 miljoner kronor, vilket motsvarar 10 392 kronor per kvadratmeter.

Jag ser ingen dramatisk förändring i närtid av värderings-yielder. Jag ser inte heller någon dramatik i våra hyresgästers betalningsförmåga då vi kan konstatera att andelen förfallna hyror är i linje med historiska nivåer.

Vi kommer fortsätta styra i den utstakade riktningen, att stärka vårt förvaltningsresultat per stamaktie med bibehållen eller lägre operationell och finansiell risk. Vi kommer ha fortsatt fokus på att diversifiera våra risker i fråga om hyresgäster, orter, verksamhetskategorier och fastigheter. Ni som följer NP3 har säkerligen läst det förut och ni kommer med största sannolikhet att få läsa det igen: NP3 kommer även framöver helt enkelt fortsätta göra mer av det vi gjort sedan länge.