Delårsrapport januari - september 2023

Januari - september

• Hyresintäkterna ökade med 17 % till 1 333 mkr (1 143).
• Driftöverskottet ökade med 19 % till 1 007 mkr (843).
• Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 569 mkr (602). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 9 % till 9,06 kr (9,99).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -406 mkr (426).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 78 mkr (1 191) vilket motsvarar 0,31 kr/stamaktie (20,60).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 568 mkr (2 060) varav 317 mkr (1 544) avsåg förvärv av fastigheter och -18 mkr (169) avsåg avyttringar i intresseföretag och joint venture.
• Periodens investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer uppgick till 269 mkr (515).

Juli - september

• Hyresintäkterna ökade med 12 % till 444 mkr (397).
• Driftöverskottet ökade med 16 % till 365 mkr (315).
• Förvaltningsresultatet minskade med 6 % till 206 mkr (220). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade med 11 % till 3,25 kr (3,67).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -165 mkr (5).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 39 mkr (228) vilket motsvarar 0,33 kr/stamaktie (3,66).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 106 mkr (443) varav 19 mkr (337) avsåg förvärv av fastigheter och -2 mkr (10) avsåg avyttringar i intresseföretag och joint venture.
• Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnationer uppgick till 89 mkr (187).

Vd Andreas Wahlén kommenterar

Förvaltningsresultatet för kvartalet uppgick till 206 miljoner kronor (220) och för delåret till 569 miljoner kronor (602). Resultatet är en minskning med 6 respektive 5 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie för delåret uppgick till 9,06 kronor (9,99), en minskning med 9 procent.

Driftöverskottet ökade med 19 procent för delåret, vilket främst förklaras av att våra hyresintäkter ökade med 17 procent. Denna ökning har i sin tur följande tre förklaringar: 95 procent av våra hyresavtal är kopplade till indexering, förvärv samt uthyrningar och omförhandlingar som har genomförts. Att driftöverskottet ökar i större omfattning än intäkterna beror på att kostnadsmassan som belastar NP3 inte ökar i linje med inflationen. Prognosen för förvaltningsresultatet 2023 uppgår till 740 miljoner kronor och är oförändrad sedan förra delårsrapporten.

Perspektiv
Att se längre och större perspektiv är inte alltid lätt. NP3s sjunkande resultat under 2023 är för mig en besvikelse. Samtidigt infinner sig en viss distans till detta sett i perspektivet av utvecklingen i fråga om geopolitiken, inflationen, miljön och vår hotade trygghet i Sverige. För att tydligare belysa vad jag menar med att se saker i perspektiv kan man se på NP3s förvaltningsresultat under de senaste fem åren, som utvecklats enligt nedan, uttryckt i miljoner kronor:

Förvaltningsresultatet kan alltså förväntas ha ökat med 52 procent på fem år, trots att 2023 är ett år med negativ utveckling och stora utmaningar. Det kan också formuleras så att förvaltningsresultatet 2023 ser ut att bli det näst bästa i NP3s historia. Ser vi framåt bör 2024 års förvaltningsresultat med nuvarande räntebana och indexering åter öka. Men man skall vara ödmjuk, de senaste åren har visat att mycket kan hända under perioden som radikalt förändrar förutsättningarna.

Nettouthyrning och vakansvärde
Nettouthyrningen för kvartalet är svagt positiv med en ökning om drygt en miljon kronor. Nettouthyrning visar enbart en tendens på efterfrågan då resultatet ofta inrymmer ersättning för investeringar som hyresgästanpassningar. Därav är vakansvärdet ett mer relevant tal att förhålla sig till. Vakansvärdet har ökat något sedan årsskiftet och det kommer troligen fortsätta öka under det kommande året. Detta har främst två anledningar. 1. NP3 har höjt sina vakansvärden i nivå med inflationen, vilket gör att det nominella värdet ökar. Vi har gjort det för att vi ansett att våra vakansers värde ökat givet den efterfrågan vi ser. 2. NP3 förvärvade 2021 fastigheter i en transaktion där hyresgästen skulle avflytta till egna, nyproducerade, lokaler. NP3 förvärvade dessa då affären var väldigt attraktiv sett till framtida potential och initialt goda kassaflöden. I nettouthyrningen för kvartalet inkluderas uppsägningen från den transaktionen om drygt 14 miljoner kronor. Trots den uppsägningen är vår totala nettouthyrning för kvartalet positiv.

Den efterfrågan vi har och de rörelser vi ser bland våra hyresgäster i vårt eget fastighetsbestånd drivs primärt av hyresgäster som söker större och mer effektiva lokaler så att deras verksamhet kan utvecklas och expandera. Även om vår vakans ökar med någon enhet under kommande period är det min absoluta uppfattning att vår vakans är en stor tillgång – även i en svagare konjunktur. Det finns endast begränsat med vakanta industriytor i bra lägen i vår region och med dagens konjunktur och byggpriser kommer det inte produceras en ansenlig andel nya kvadratmeter. Att då ha vakanser i bra lägen värderade till 10 000 kronor per kvadratmeter måste vara en tillgång. Men vi kommer givetvis fortsätta vårt arbete med att hålla vakansen på rätt nivå för att värna kassaflödet i NP3 på kort och lång sikt.

En hållbar affärsmodell
Under kvartalet har NP3 investerat 106 miljoner kronor, varav 19 miljoner i förvärv. Som jag uttryckt tidigare är det viktigt för oss att ha en god uppfattning om priset på pengar och att kapitalmarknaden fortsätter i rätt riktning för att vi skall välja att investera i någon större omfattning.

Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvartalet upp med 8 bps till 7,03 procent. Sammantaget har detta resulterat i att fastigheternas värdeförändring under kvartalet summeras till minus 165 miljoner kronor. Vår snittyield om 7 procent gör att vi även fortsättningsvis har ett utrymme mot vår snittränta på drygt 5 procent. Därigenom har NP3 en hållbar affärsmodell även i dessa tider.

Framtid
Vi ser fortsatt en svårprognosticerad framtid. Den osäkra omvärlden fortsätter tyvärr i en riktning som gör mig både frustrerad och orolig. Låt oss verkligen hoppas på de goda krafterna och en utveckling som gör generationerna efter oss stolta.

Med dessa perspektiv i åtanke vill jag ändå uttrycka en personlig stolthet över alla medarbetare på NP3, som gör allt de kan för att NP3 ska göra så goda resultat som det bara går. Den stoltheten känner jag varje dag, oavsett utmaningar och problem i omvärlden.