Delårsrapport januari - september 2022

Januari - september

• Intäkterna ökade med 28 % till 1 143 mkr (895).
• Driftöverskottet ökade med 28 % till 843 mkr (660).
• Förvaltningsresultatet ökade med 26 % till 602 mkr (479). Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 26 % till 9,99 kr (7,91).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 426 mkr (732).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 191 mkr (1 087) vilket motsvarar 20,60 kr/stamaktie (19,05).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 2 060 mkr (1 242) varav 1 544 mkr (1 074) avsåg förvärv av fastigheter och 169 mkr (143) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture.
• Periodens investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnation uppgick till 515 mkr (328).

Juli - september

• Intäkterna ökade med 29 % till 397 mkr (308).
• Driftöverskottet ökade med 28 % till 315 mkr (246).
• Förvaltningsresultatet ökade med 19 % till 220 mkr (185). Förvaltningsresultatet per stamaktie ökade med 20 % till 3,67 kr (3,07).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 5 mkr (123).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 228 mkr (292) vilket motsvarar 3,66 kr/stamaktie (5,02).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 443 mkr (274) varav 337 mkr (78) avsåg förvärv av fastigheter och 10 mkr (49) avsåg investeringar i intresseföretag och joint venture.
• Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter och nybyggnation uppgick till 187 mkr (152).

Vd Andreas Wahlén kommenterar

Förvaltningsresultatet per stamaktie för niomånadersperioden uppgick till 9,99 kronor (7,91), en ökning med 26 procent, vilket motsvarar 602 miljoner kronor (479). Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 220 miljoner kronor, vilket är det högsta resultat som NP3 haft ett enskilt kvartal och en ökning med 19 procent.

När NP3 grundades 2010 var en av de vanligaste frågorna ”varför vill ni investera i Norrland”, givet hur man såg på regionens utveckling. Vi valde att göra det ändå. Vi gjorde det för att vi trodde på Norrland och för att vi trodde på vår förmåga att generera avkastning på eget kapital utan att ta högre risk än i andra regioner. Det var ju trots allt om denna region vi hade vår kunskap. Väldigt mycket har hänt sedan dess. Vid detta tillfälle lånade vi pengar till en ränta mellan 4–6 procent. Med facit i hand har de tio senaste åren haft en snittavkastning på eget kapital före skatt på 27 procent.

Idag är vi åter i ett läge där räntorna i snitt är 4–6 procent och år 2032 får vi svaret på vad vi lyckats avkasta under kommande tioårsperiod. Vi kommer fortsätta gå den väg som vi tror på och göra allt vi kan för att avkastningen framgent skall motsvara våra uppsatta mål.

I september valde vi att emittera gröna obligationer om 400 miljoner kronor med en ränta på 3 månaders STIBOR + 650 baspunkter. Vi fattade beslutet, trots den höga kostnaden, baserat på vår syn på risk och investeringsmöjligheter. Vi har hyresgästanpassningar som genererar avkastning på i snitt 8–15 procent exkluderat vakanshyran som vid nyuthyrning också genererar kassaflöde. Hyresgästanpassningar är dessutom investeringar som både ger tekniskt bättre underhåll av fastigheterna och bättre nytta och effektivitet för kunderna. Samtidigt stärks våra redan goda relationer till befintliga kunder. Vår syn på risk gör att refinansiering är den enskilt viktigaste risken att hantera. Emissionen uppgår till 3 procent av våra lån och att kunna öka den framtida flexibiliteten och minska refinansieringsrisken var för oss naturligt.

Transaktionsmarknad

Under tredje kvartalet har NP3s investeringstakt markant minskat. Vi upplever att det är väldigt litet utbud på transaktionsmarknaden givet att dagens marknadsklimat gör det svårt att finna ett pris mellan köpare och säljare. Likt NP3 är det därför många som avvaktar utvecklingen. Trots detta har vi i två transaktioner avyttrat två fastigheter som är belägna utanför vårt primära investeringsområde. Totalt överstiger försäljningspriserna värderingsinstitutens marknadsvärderingar med 25 procent, motsvarande en realisationsvinst om 22 miljoner kronor.

Värdeförändringarna på fastigheter för kvartalet uppgår till 5 miljoner kronor varav den orealiserade förändringen är negativ med 17 miljoner kronor. Värderingsyielden stiger med 17 baspunkter från förra kvartalet men kompenseras till viss del via ett högre kassaflöde, primärt drivet av konsumentprisindexeringen (KPI) som 95 procent av bolagets hyresavtal är kopplade till.

Intjäningsförmågan uppgår till 12,82 kronor per stamaktie vilket är en ökning med 12 procent jämfört med ett år sedan men en minskning från årets början med 2 procent. Det kommande kvartalet kommer KPI-justeringarna att slå igenom än mer. Om och i så fall på vilka nivåer räntorna kommer att stabiliseras är oklart men om 3 månaders STIBOR stiger till 3 procent och KPI i oktober slutar på 10 procent är NP3s intjäningsförmåga oförändrad.

Framtid

Omvärldsläget innebär givna utmaningar för alla. Inflation, räntor, energipriser – och kriget i Ukraina, hur dessa faktorer kommer utvecklas är svårt att sia om – för alla. Givet detta är ändå NP3s position när det gäller att möta framtiden fortsatt stabil, såväl av vissa generella skäl som mer specifika skäl.

Det vi vet idag är att hyresmarknaden fortsatt är väldigt stark. Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 18 miljoner kronor, en indikator för marknaden. Samtidigt ser vi fortsatt stora investeringar i våra regioner. Nu senast skall 14 miljarder kronor adderas till de tidigare omfattande miljardinvesteringarna i Norrland. Denna gång är det Svenska kraftnät som skall förbättra överföringskapaciteten. Norra Sverige har därtill ett elpris som blivit en stor konkurrensfördel för många av våra kunder. Mer specifikt för NP3 ger vår typ av fastigheter, våra snitthyror, vår lokala organisation och vår särskilda norrländska förankring samt våra starka och goda relationer till banker och andra finansiärer sammantaget goda förutsättningar för att klara kommande utmaningar.

Långsiktig tillväxt

NP3 är och skall även långsiktigt vara ett tillväxtbolag. När marknaden snabbt förändras är det viktigt att vi med bibehållen stabilitet och fokus inte ta onödiga risker. Vi agerar således med den försiktighet som krävs med tanke på den begränsade visibilitet som finns på finansieringsmarknaden. Men jag vill framhålla att det i rådande läge också är viktigt för NP3 att kontinuerligt och noggrant utvärdera de möjligheter som uppstår till ytterligare investeringar – både utifrån vår finansiella styrka och inte minst den särskilda position som vi byggt upp avseende vår hemmamarknad, Norrland.

NP3s kassaflöde kommer primärt att återinvesteras i det befintliga fastighetsbeståndet och skall då generera en avkastning om 8–15 procent. Vi har sålt fastigheter på avkastningsnivåer som gör att vi över tid kan återinvestera på högre avkastningsnivå och på detta sätt kan vi trots dagens förutsättningar öka vår relativa intjäningsförmåga.

NP3 har haft förmånen att under tio goda år bygga bolaget med hjälp av våra aktieägare, medarbetare, hyresgäster, banker och andra finansiärer. NP3 står efter dessa år på stabil grund och kommer inte, trots den turbulenta omvärlden, att ändra på sin affärsidé och strategi. Vi står inför nya förutsättningar och möjligheter – och vi skall ta oss an dem under de kommande tio åren med samma mål som tidigare. Tack för ert förtroende!

Andreas Wahlén

Denna information är sådan som NP3 Fastigheter är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom angiven kontaktpersons försorg, för offentliggörande 21 oktober 2022 kl. 08.00 CET.