ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari-juni 2022

 HÄNDELSER UNDER KVARTALET

• ALM Equity och Aros Bostadsutveckling AB tecknade avsiktsförklaring om att skapa en av Storstockholms största bostadsutvecklare.
   
• ALM Småa Bostad har frånträtt byggrättsportföljen om 11 000 byggrätter till Klövern AB som numera ingår som ett intressebolag i koncernen.
   
• ALM Equity och Corem Property Group omförhandlade det överenskomna fastighetsvärdet i Klövern AB efter de senaste månadernas utveckling på finansmarknaden och ökad inflation. Det har minskat den positiva resultateffekten i innevarande kvartal med 345 Mkr.
   
• Affärsområde Projektutveckling har i samband med strukturaffärerna för Klövern och Aros även genomfört en intern värdering av kvarvarande byggrätts- och projektportfölj med en total reservering om 500 Mkr. Den positiva nettoeffekten av Klöverntransaktionen och reserveringarna blir cirka 1,3 Mdkr för kvartalet.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT

• ALM Equity har tecknat avtal om att avyttra en byggrättsportfölj om cirka 1 500 byggrätter till Aros Bostadsutveckling AB mot betalning av en kombination av stamaktier, preferensaktier och konvertibler som motsvarar en ägarandel om cirka 35 procent i Aros Bostadsutveckling AB. Affären är villkorad av godkännande av finansiärer och bolagsstämma i Aros Bostadsutveckling AB.
   
• Efter att villkoren för transaktionen med Aros Bostad uppfylls kommer ALM Equity ha tre större innehav i självständiga intressebolag. Detta frigör resurser att lägga extra fokus och expandera den kvarvarande verksamheten i koncernen via strategiska samarbeten och förvärv.
   
• ALM Equity avyttrar 20 procent av 2xA Entreprenad till verkställande direktören för bolaget. Transaktionens syfte är att skapa långsiktigt incitament att driva och utveckla entreprenadverksamheten för fortsatt tillväxt. Se mer information på sidan 15.

KONCERNENS NYCKELTAL

Sammandrag	2022 apr- jun	2021 apr-jun	2022 jan-jun	2021 jan-jun	2021 jan-dec
Nettoomsättning, Mkr	4 438	752	5 333	925	2 096
Periodens resultat, Mkr	1 333	62	1 607	118	3 423
Avkastning på EK(stamaktie),%	12	-1	13	-2	54
Soliditet,%	56	38	56	38	54
Likvida medel,Mkr	1 396	966	1 396	966	1 954
Eget kapital,Mkr	7 985	4 637	7 985	4 637	7 154
Balansomslutning, Mkr	14 273	12 161	14 273	12 161	13 132
Nyckeltal per aktie	2022 apr-jun	2021 apr-jun	2022 jan-jun	2021 jan-jun	2021 jan-dec
Justerat substansvärde*, per stamaktie,kr	958	905	958	905	986
Börskurs på bokslutsdagen, kr	672	780	672	780	986
Resultat per stamaktie före utspädning, kr	122,73	0,07	132,53	-2,15	314,42

*justerat substansvärde baseras på faktiskt substansvärde justerat för bedömt marknadsvärde på verksamheterna inom ALM Equity, definition sidan 31.

VD HAR ORDET

Dags att tröska – nu skiljs agnarna från vetet
Det kommer att bli tufft! Fastighetssektorn har under flera år levt i en perfekt värld med hög efterfrågan, låga räntor och en stor mängd riskvilligt kapital. Det har lockat många att pröva lyckan och möjliggjort affärer med långsiktigt ohållbara yieldnivåer.

Den perfekta världen övergick under våren till en perfekt storm av inflation, komponentbrist och makroekonomisk osäkerhet, mycket drivet av kriget i Ukraina. Konsumtionsbuffertar, som byggts upp under pandemin, släpptes samtidigt lösa och eldade på inflationen ytterligare. Med snabbt stigande räntor och rekordhög inflation har det därför blivit en effektfull handbromssladd i bästa James Bond-stil.

Det är nu det kommer att bli smärtsamt tydligt vilka fastighetsaktörer som har köpt för dyrt, med för hög belåning och fel koncept och vilka som har en sund affär i grunden. Drivhuset för opportunistiska utvecklare har rasat ihop och investeringsklimatet för hyresmarknaden har samma temperatur som min frysbox. Dessutom kommer konsumtionsutrymmet och därmed betalningsviljan att krympa när reallönerna sjunker samtidigt som räntorna stiger. Marknaden kommer att skilja agnarna från vetet.

Finansiering av fastighetsprojekt kommer att bli dyrare med bankräntor närmare fyra procent vid årsskiftet. Samtidigt kommer vi sannolikt se att den del av obligationsmarknaden som dopats av billiga ECB-pengar inte får åtnjuta samma förmåner framöver.

Vi är rätt positionerade
De som har rätt portfölj och rätt erbjudande kommer att kunna dra nytta av dagens läge. ALM Equitys portfölj av innehav med olika inriktning har vart och ett tydliga styrkor i denna marknad. Koncernen har även en stabil balansräkning med en soliditet på 56 procent och likvida medel om 1,4 Mdkr.

Klöverns byggrättsportfölj är fokuserad på yteffektiva lägenheter i Stockholm och Mälardalen där efterfrågan kommer att vara fortsatt stark. Utgångsläget är optimalt med en nästintill obelånad portfölj och kommande produktionsstarter vilket innebär att hyresnivåerna i de nyproducerade fastigheterna kan anpassas för att uppnå en tillfredsställande yieldnivå.

Svenska Nyttobostäder, som har haft vissa utmaningar under pandemin med minskad efterfrågan i vissa kundsegment, upplever nu att marknaden har stärkts. Cirka 85 procent av bolagets totala hyresvärde följer antingen KPI eller har en fast uppräkning, varav majoriteten av dem följer KPI fullt ut. Leveranserna fram till 2025 kommer dessutom ske till fastpris från affärsområde Projektutveckling. Detta innebär att bolaget har goda förutsättningar för att leverera riktigt bra driftnetton.

Inom affärsområde Entreprenad har vi börjat märka av att prisökningarna på vissa insatsvaror har kulminerat, till exempel inom installationer. Samtidigt ligger prisnivån för många komponenter högt vilket affärsområdet arbetar för att hantera genom aktiva val och utvärderingar av byggsystem inför varje entreprenadavtal. Vi tog under kvartalet till vara på ett gyllene tillfälle att komplettera affärsområdet med en ny verksamhet, 2xA Anläggning med fokus på grund och markanläggningsarbeten.

Vi har efter kvartalets slut valt att överlåta 20 procent av 2xA Entreprenad till Thomas Carlsson, VD för 2xA Entreprenad AB. Syftet är att skapa ett långsiktigt engagemang att driva och utveckla entreprenadverksamheten till nästa nivå. Vi ser potential i att växa affären bredare med externa kundgrupper samtidigt som vi växlar upp hållbarhetsperspektivet i verksamheten.

Efter det slutliga avtalet med Aros Bostad som tecknades den 15 augusti kommer ALM Equity bli ägare av cirka 35 procent i en välpositionerad utvecklare med en blandad portfölj av byggrätter. Vi har därmed omvandlat 1 500 byggrätter för privatmarknaden till ett innehav i en skicklig och noterad bostadsutvecklare.

Bolagsportfölj med riskbalansering
Genom affären med Klövern och Nyttobostäder har vi tagit en långsiktigt viktig position inom Stockholms bostadsmarknad med fokus på hyresbostäder. Genom affären med Aros Bostad får vi ett innehav som fokuserar på bostadsutveckling med slutkunder inom både privat och förvaltningsmarknaden. Dessa affärer är viktiga steg i vår strategi att bli en bolagsutvecklare i fastighetssektorn och innehaven kommer att förvaltas genom aktiv ägarstyrning.

Efter genomförandet av transaktionen för Klövern har övervärden realiserats om cirka 1,9 Mdkr. När villkoren för affären med Aros uppfylls kommer ytterligare cirka 400 Mkr att synliggöras, vilket förväntas ske under andra halvåret 2022. I samband med dessa strukturaffärer har även en intern värdering av värdena på kvarvarande byggrätts- och projektportfölj genomförts med en total reservering om 500 Mkr. Trots reserveringen blir den positiva nettoeffekten av Klöverntransaktionen och reserveringarna cirka 1,4 Mdkr för innevarande kvartal.

Förutom att de strategiska transaktionerna synliggör värden idag så får ALM Equity genom sitt fortsatta innehav även ta del av framtida värdeskapande i bolagen. ALM Equity kommer att fokusera resurserna på att expandera och utveckla vidare de kvarvarande verksamheterna inom koncernen.

Vår kvarvarande verksamhet inom affärsområde Projektutveckling omfattar cirka 5 000 byggrätter med en kommande omsättning om cirka 10 Mdkr fram till slutleverans 2026. Vi kommer att växa vidare genom att vara aktiva på marknaden med förvärv av byggrätter i stora projekt och av bolag som passar in i utvecklingen av vår framtida bolagsportfölj. Nu kommer det finnas möjligheter att göra om samma fantastiska värdeskapanderesa som vi har gjort med förvärven av Småa och Järntorget.

Värdeskapande i ALM Equity handlar inte om fantasifulla uppjusteringar av tillgångsvärden utan om att hitta och skapa nya tillgångar.

Nu fortsätter vi vårt bolagsbygge!

För mer information kontakta:
Joakim Alm, VD, tel 073-396 97 27

Rapporten finns tillgänglig på https://www.almequity.se/ir/rapporter-och-presentationer/

Offentliggörande:
Informationen i detta pressmeddelande är sådan som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU) nr 596/2014 och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 augusti 2022 kl.08:00