ALM Equity AB(publ): Delårsrapport januari-september 2022

HÄNDELSER UNDER KVARTALET 

• ALM Equity tecknade avtal om att avyttra en byggrättsportfölj om cirka 1 500 byggrätter till Aros Bostadsutveckling AB mot betalning av en kombination av stamaktier, preferensaktier och konvertibler som motsvarar en ägarandel om cirka 35 procent i Aros Bostadsutveckling AB. Affären villkorades av godkännande av finansiärer och bolagsstämma i Aros Bostadsutveckling AB.
• ALM Equity avyttrade 20 procent av 2xA Entreprenad till verkställande direktören för bolaget. Transaktionens syfte är att skapa långsiktigt incitament att driva och utveckla entreprenadverksamheten för fortsatt tillväxt. 
• ALM Equity har omvärderat innehavet av stamaktier i Svenska Nyttobostäder AB till följd av förändrade omvärldsfaktorer. Det har medfört en negativ resultatpåverkan om 654 Mkr i kvartalet.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT

• ALM Equity har frånträtt byggrättsportföljen omfattande 23 projekt till Aros Bostadsutveckling AB, resterande 11 projekt övergår när de avtalsmässiga förutsättningarna infaller. I samband med det tilldelas ALM Equity stam- och preferensaktier i Aros Bostadsutveckling AB.
• ALM Equity har tillförts cirka 30 Mkr genom teckning av aktier med utnyttjande av teckningsoptioner inom ramen för optionsprogram 2017/2022. Bolagets aktiekapital ökade därmed med 850 900 kronor och antalet stamaktier med 85 090 vilket medfört en utspädning om cirka 0,3 procent.
   

*Justerat substansvärde baseras på faktiskt substansvärde justerat för bedömt marknadsvärde på onoterade verksamheter inom ALM Equity, definition sidan 31.
 

VD HAR ORDET

VI SITTER INTE STILL I BÅTEN 
Sedan mitt senaste VD-ord har det hänt mycket på marknaden och nu är läget riktigt tufft. Efterfrågesituationen har blivit betydligt dystrare och kapitalmarknaden har hamnat i baklås.
 
Handbromsdragningen är verklighet och trots att jag varit med ett tag har jag aldrig tidigare sett en kraftfullare inbromsning på marknaden. Osäkerhet föder riskaversion vilket tydligt syns i kapitalmarknadens ökade krav på likviditet och egen finansiering. Samtidigt är obligationsmarknaden i stort sett stängd och Riksbanken har satt ned foten och kommer dra ned på sina obligationsköp.

Och det är nu möjligheterna finns! 

SKAKNINGAR SOM FORTPLANTAR SIG
Fastighetsmarknaden har reagerat med att strukturera om sina bolag och portföljer för att frigöra kapital och dra ned riskerna. Pågående produktioner kommer att avslutas men många skjuter på sina planerade byggstarter när osäkerheten är stor kring finansiering och efterfrågan. Och man behöver inte vara nationalekonom för att förstå konsekvenserna för byggbranschen. Den komponentkris som branschen tidigare led av övergick till en efterfrågekris. Antalet varsel är än så länge inte så stora men vi har redan kunnat se att prisbilden för byggande har börjat stabilisera sig vilket är ett tydligt tecken på lägre efterfrågan. 

Även ALM Equitys bolag påverkas av denna verklighet. I oktober meddelade Bomodul att de varslar 25 personer. 2A Entreprenad har leveranser till Svenska Nyttobostäder under 2023 och full beläggning åtminstone 9 till 10 månader framåt. 

Klövern har i sin kvartalsvärdering av sina fastighetsvärden identifierat ett nedjusteringsbehov om totalt 190 Mkr som genomförs i tredje kvartalet. Samtidigt har Klövern fördelen att ha en i stort sett obelånad portfölj och valmöjligheten att anpassa färdigställandet av fastigheter både i tid och till hållbara yieldnivåer. 
 
Svenska Nyttobostäders bestånd av hyresbostäder är anpassade för de förutsättningar som råder där de nybyggda, yteffektiva bostäderna innebär låga faktiska hyres- och energikostnader per hyresgäst. En stor del av Nyttobostäders befintliga bestånd har avtal kopplade till KPI eller andra index som delvis kompenserar för ökade kostnader och räntor. Till följd av att finansieringskostnaderna inte till fullo kan kompenseras kommer en översyn av beståndet och leveranstakten för kommande fastigheter behöva genomföras. Under kvartalet har det befintliga beståndet i Nyttobostäder värderats om utifrån nya marknadsförutsättningar och medfört nedjustering av fastighetsvärden om cirka 7 procent.
 
Vi har sett indikationer på att värdet på innehavet i Svenska Nyttobostäder var i behov av att genomlysas till följd av att många faktorer i omvärlden förändras och påverkar de framtida flödena. Vår bedömning resulterade i en nedskrivning om cirka 20 procent. Samtidigt är vår bedömning att Svenska Nyttobostäder är en långsiktigt värdeskapande tillgång med en välpositionerad fastighetsportfölj i dagens bostadsmarknad.

INTE LÄGE ATT SITTA STILL
Nu jobbar vi med den likviditet vi har och ser över alla våra innehav. En fördel med att inte ha färdiga produkter, det vill säga färdigställda fastigheter, är flexibiliteten det skapar i det här marknadsläget. Nu kan vi välja takten i färdigställandet och, för att använda ett väletablerat uttryck, ”platta ut kurvan”. ALM Equity har genom affärsområde Projektutveckling en egen byggrättsportfölj, till huvuddelen avsedd för Svenska Nyttobostäder, men också innehavet i Klövern som har en portfölj på cirka 24 000 byggrätter. Vi arbetar aktivt med att optimera vår egen byggrättsportfölj och säkerställer som ägare att våra intressebolag är lika aktiva.

Och vi är inte ensamma – många ser över sina portföljer idag. Det är nu affärsmöjligheterna dyker upp! 

Vi ser stora möjligheter att hitta intressanta strukturaffärer i den här marknaden. Att hålla sig i bordskanten och vänta på bättre tider skapar bara ännu större inlåsningar av kapital och just nu behövs mer smörjmedel, inte mindre, för att hålla i gång kapitalmarknaden.

Vi har god likviditet och soliditet. Historiskt har vi finansierat oss med obligationer och preferensaktier och det ligger självklart på bordet att se över och optimera kapitalstrukturen framåt. 

TROR PÅ VÄNDNING I SLUTET AV 2023
Det kommer att bli värre innan det blir bättre och vi kommer att få se en ordentlig konjunkturnedgång innan efterfrågan tar fart igen. Min tro är att Riksbanken kommer att börja sänka räntorna tidigast i mitten av 2023 och att vi får en stabilisering på marknaden under andra halvåret. Men under de kommande 12 månaderna kommer vi få se ett flertal strukturaffärer inom fastighetssektorn, ett antal konkurser inom byggsektorn och säkert några nya bolagsnamn och ägarkonstellationer.

Det sämsta man kan göra nu är att sitta still och vänta till stormen har lagt sig. Vi har alltid sett möjligheter att bygga nya bolag och kommer aktivt ta vara på affärsmöjligheterna.
 

För mer information kontakta:
Joakim Alm, VD, tel +73 396 97 27
 

Rapporten finns tillgänglig på https://www.almequity.se/ir/rapporter-och-presentationer/

Offentliggörande:
Informationen är sådan som ALM Equity är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014) samt lag (2007:528) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom angiven kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 17 november 2022 kl.08:00