Guide: Sparade tusenlappar och jobbiga konflikter – så lyckas du med andrahandsuthyrningen

Att hyra ut en bostad du inte använder kan göra så att du sparar tusenlappar i månaden. Men om det inte görs på rätt sätt kan du i stället bli indragen i infekterade och i värsta fall kostsamma tvister. Nyckeln för att lyckas är att vara påläst, förberedd och noggrann. Börskollen går igenom de bitar du måste ha koll på när du hyr ut – eller hyr – i andrahand.

• Du har i regel rätt att hyra ut din bostad i andra hand och på så sätt spara tusenlappar om du inte använder den .
• Du måste ha tillstånd från bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden om du har en bostadsrätt.
• Var påläst, förberedd och noggrann innan uthyrningen. Det kan bespara dig mycket tid, energi och till och med pengar.

Om du ska studera eller arbeta på annan ort, prova på samboende eller göra lumpen kan det bli en riktig vinstaffär att hyra ut sin bostad. Men om det inte görs på rätt sätt så riskerar du i stället att hamna i tvister och i värsta fall bli av med bostaden.

Vad gäller egentligen vid andrahandsuthyrning? När har man rätt att hyra ut sin bostad? Vilken hyra kan man ta ut? Hur undviker man värstascenariot?

Börskollen samlar här all information om andrahandsuthyrningar, både ur uthyrarens, hyresgästens och bostadsrättsföreningens perspektiv.

Måste ha fått grönt ljus

Om du äger en bostadsrätt får du också hyra ut den, förutsatt att föreningen går med på det eller att hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Det spelar egentligen ingen roll om du tar ut hyra heller inte, utan det räcker att du låter någon annan använder din bostadsrätt självständigt för att det ska räknas som en uthyrning i andra hand.

Du får alltså hyra ut i andra hand, men det är viktigt att bostadsrättsföreningen godkänner det. Skulle det vara så att föreningen inte tillåter det, och du vill hyra ut den, kan du också söka tillstånd hos hyresnämnden.

Mer information om den processen och ansökningshandlingar, kan du hitta hos Sveriges Domstolar.

Tänk på: Om du inte har samtycke eller tillstånd och ändå hyr ut i andra hand kan det sluta illa. Du riskerar då att förverka bostadsrätten, vilket innebär att du förlorar rätten till bostaden.

Stor fördel med skriftligt avtal

När det gäller själva avtalet är det en fördel att ha ett skriftligt avtal, men det är inget krav. Det är dock en stor fördel att ha ett avtal. Om det skulle behövas kan du då visa upp vad ni kommit överens om när det gäller hyran, hyrestiden, uppsägningstid och andra villkor.

Rätt till kostnadsbaserad hyra

Om man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand har man rätt att ta ut en så kallad kostnadsbaserad hyra. Denna får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapital- och driftskostnad, enligt Sveriges Domstolar.

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Den är skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta.

Driftskostnader innefattar avgift till föreningen, kostnader för el och bredband. Det är även tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage, om lägenheten hyrs ut möblerad.

Kapitalkostnaden räknas ut schablonmässigt medan driftskostnaden är kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

Sajten Samtrygg har en kalkylator där man kan räkna ut skälig hyra för hyresrätt, bostadsrätt och hus.

När det gäller skatter behöver du bara betala skatt på hyresintäkter som är högre än 40 000 kronor, enligt Skatteverket.

Om du har en hyresrätt

Reglerna om andrahandsuthyrning av en bostadsrätt liknar reglerna för hyresrätt. Det finns dock några skillnader, till exempel behöver inte du som äger en bostadsrätt ha ”beaktansvärda skäl”. Här räcker det att du har ”skäl” att upplåta i andra hand.

Checklista – punkterna du ska bocka av innan uthyrningen

I ett pressmeddelande från Hyresgästföreningen pekar deras jurist Anna Karlsson Wede på ett antal viktiga punkter som du alltid ska tänka, både för dig som hyr ut och som hyr i andra hand.

För den som hyr ut:

• Tänk på att du behöver skriftligt tillstånd från din hyresvärd eller hyresnämnden för att hyra ut i andra hand.
• Skriv ett andrahandskontrakt.
• Om du har för avsikt att hyra ut under en längre tid än två år så bör du göra en skriftlig överenskommelse med andrahandshyresgästen om att han eller hon avstår från besittningsskyddet. Besittningsskydd innebär att en andrahandshyresgäst har rätt att fortsätta bo i andra hand.
• Tänk på att göra en inventarieförteckning. Notera också om det finns skador och brister i lägenheten, gärna genom att fotografera eller filma.
• Försäkra dig också om att personen du hyr ut till klarar av att betala hyran. Du kan till exempel be andrahandshyresgästen ordna en kreditupplysning på sig själv.
• Ta inte ut för hög hyra – då kan du bli tvungen att betala tillbaka den och riskerar att bli uppsagd. Påslaget för möbler får inte vara högre än 15 procent av hyran. Tillägg för el, vatten, fiber och liknande får inte överstiga den faktiska kostnaden för detta.
• Tänk på att det är brottsligt att begära eller ta emot ersättning utöver hyran. Du får alltså inte ta betalt för att du ingår ett avtal med din andrahandshyresgäst.

För dig som hyr i andra hand:

• Den du hyr från blir din hyresvärd. Du får besittningsskydd (rätt att bo kvar i lägenheten) först efter två år, och då bara mot förstahandshyresgästen, aldrig mot hyresvärden. Du har ingen laglig rätt att ta över förstahandskontraktet. Du får också räkna med att flytta om förstahandshyresgästen blir uppsagd eller själv vill bo i lägenheten.
• Skriv ett andrahandskontrakt, det minskar risken för tvister. Som andrahandshyresgäst skriver du kontrakt med förstahandshyresgästen och inte med bostadsbolaget. Du har därför inte lika stark ställning när du hyr i andra hand.
• Gör en inventarieförteckning om du hyr bostaden möblerad.
• Notera skador och brister i lägenheten, gärna genom att fotografera eller filma.
• Betala inte för hög hyra. I vissa fall kan du begära återbetalning i efterhand, men inte alltid. Den som hyr i andra hand kan i efterhand vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad och kräva tillbaka "överhyran" plus ränta.
• Betala ingen ersättning utöver hyran! Den du hyr från får inte ta betalt för att du ingår ett avtal med hen.
• Glöm inte hemförsäkringen.

Tips: Letar du efter en bra hemförsäkring? Via Compricer kan du helt kostnadsfritt jämföra hemförsäkringar och hitta en billig och bra försäkring till din lägenhet. Du kan också läsa mer i vår stora guide Bästa hemförsäkringen.

Innehåller annonslänkar till Compricer.

Här vilar ansvaret

Det är förstahandshyresgästen som ansvarar för lägenheten, för att andrahandshyresgästen inte missköter sig och för att hyran betalas i tid till fastighetsägaren, uppger Anna Karlsson Wede, jurist på Hyresgästföreningen i ett pressmeddelande.

”Uppstår en skada i lägenheten, störningar, eller om hyran inte betalas in i tid till fastighetsägaren - är det du som förstahandshyresgäst som kan få krav eller en uppsägning”, säger hon.

För dig som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse

För ganska precis tio år sedan ändrades bostadsrättslagen och reglerna gjordes mer generösa. Före det hade det krävts “beaktansvärda skäl” för att en bostadsrättshavare skulle få hyra ut sin lägenhet. Nu krävs det bara att bostadsrättshavaren uppvisar skäl för uthyrningen.

Det innebär dock inte att alla skäl är godtagbara. Till exempel behöver det inte godtas av föreningen om en person köper en lägenhet och hyr ut den bara för att tillgodogöra sig hyran, om ägaren inte själv avser att bo i lägenheten.

Värt att påpeka är också att skäl som från början var godtagbara kan tappa bäring över tid.

På sin webbplats pekar Fastighetsägarna på en rad giltiga skäl:

• Det som brukar vara de vanligaste skälen till andrahandsuthyrning av bostadsrätt, som att en person vill prova på ett sammanboende eller ska studera eller arbeta på annan ort under en tid, är godtagbara skäl.
• Om bostadsrättshavaren behöver vistas på vårdhem på grund av ålder eller sjukdom.
• Om personen har en period av militärtjänstgöring eller utlandstjänstgöring framför sig. Ett annat giltigt skäl är fängelsevistelse.
• Om en person har köpt en bostadsrätt för att bosätta sig i den när den går i pension och om detta ligger några år fram i tiden så har han eller hon rätt att hyra ut bostaden fram till dess.
• Dessutom har en medlem rätt att upplåta en bostadsrätt i andra hand till sina barn. Dock finns ingen definition om barnens ålder. Inte heller om uthyrningstidens längd. Där få en skälighetsbedömning göras.

Tänk på: En bostadsrättsförening har rätt att ta ut en avgift när en bostadsrättshavare hyr ut lägenheten i andra hand – om det står i föreningens stadgar. Det ska dock påpekas att det före den 1 juli 2014 inte var möjligt att ta ut en sådan avgift och föreningen måste därför ändra sina stadgar innan den kan ta ut avgiften.

Avgiften får som mest motsvara tio procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet, men inget hindrar föreningen från att ta ut en lägre avgift.